Use la plusvalía de su casa refinanciando a un préstamo más grande. Texas tiene reglas constitucionales propias para el retiro de efectivo, y nosotros armamos el expediente para cumplir con la Sección 50(a)(6), sin sorpresas.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo liquida su hipoteca actual y le entrega la diferencia en efectivo, respaldada por una hipoteca nueva y más grande sobre la propiedad. En Texas, el retiro de efectivo sobre una residencia principal se rige por el Artículo XVI Sección 50(a)(6) de la Constitución de Texas, que agrega protecciones que no existen en otros estados: tope de 80% de LTV combinado, periodo de reflexión de 12 días, tope de 2% en costos de cierre, un solo préstamo sobre la plusvalía a la vez, consentimiento del cónyuge y lugares de cierre restringidos. Hasta 1997 Texas no permitía este tipo de préstamo al consumidor. Cuando el estado por fin lo autorizó, escribió las reglas en la constitución y no en una ley ordinaria, así que las protecciones no se pueden debilitar por vía legislativa. Los prestamistas que no viven el cumplimiento hipotecario de Texas todos los días se equivocan con frecuencia, y un gravamen de retiro de efectivo que no cumple puede quedar sin poder ejecutarse.
El valor del avalúo por 80%, menos el saldo actual de su préstamo, da el retiro máximo bajo el tope constitucional de Texas. Modelamos ese número exacto en dólares en cada expediente antes de hablar de términos.
En Texas el retiro de efectivo es de documentación completa: ingresos (formularios W-2, talones de pago, declaraciones de impuestos), activos, deudas y el estado de cuenta de su primera hipoteca actual. Aplican las mismas divulgaciones que en cualquier hipoteca de consumo, más los avisos propios de la Sección 50(a)(6).
Una vez que usted recibe el aviso requerido de la Sección 50(a)(6) y entrega una solicitud por escrito, Texas obliga a que pasen por lo menos 12 días calendario antes de que el préstamo pueda cerrar. El periodo no se puede renunciar. Cerrar antes crea un gravamen que no se puede ejecutar. Nosotros programamos el expediente alrededor de esa fecha desde el primer día.
El prestamista libera las condiciones de crédito, ingresos, valor y título. En la suscripción (underwriting) se verifica el LTV combinado contra el tope de 80% y los costos de cierre contra el límite constitucional de 2% del monto del préstamo. Si usted es casado, se documenta el consentimiento del cónyuge.
En un retiro de efectivo sobre la residencia principal, las reglas federales de Truth-in-Lending le dan 3 días hábiles de derecho de rescisión después del cierre. El préstamo nuevo no se fondea y el gravamen no queda en firme hasta que termina ese periodo.
La Sección 50(a)(6) exige que el cierre pase en la oficina del prestamista, en el despacho de un abogado o en una compañía de títulos, no en su casa ni en otro lugar informal. Si usted es casado, los dos cónyuges tienen que dar su consentimiento y firmar. Cuando termina el periodo de rescisión, se entregan los fondos.
La Sección 50(a)(6) se malinterpreta con mucha frecuencia. Los prestamistas de fuera del estado cotizan términos que violan el tope de 80% de LTV combinado, calculan mal el tope de 2% en costos de cierre, programan cierres que no respetan el periodo de reflexión de 12 días o se saltan el consentimiento del cónyuge, y la consecuencia no es solo una multa, es un gravamen que puede quedar sin poder ejecutarse. Nosotros cerramos el retiro de efectivo en Texas como Texas lo escribió: tope de 80% de LTV combinado, tope de 2% en costos de cierre, periodo de reflexión de 12 días, consentimiento del cónyuge, lugar de cierre permitido y la regla de un solo préstamo sobre la plusvalía a la vez. Sin sorpresas y sin huecos de cumplimiento.
El tope constitucional de Texas es 80%. Su primera hipoteca actual más el retiro nuevo no pueden pasar del 80% del valor del avalúo. Es el mayor acceso a su plusvalía en una sola transacción que permiten las reglas de Texas.
El retiro de efectivo junta su hipoteca actual y el dinero que usted saca en un solo préstamo fijo, con un solo pago. Comparado con un HELOC, no hay exposición a tasa variable ni periodos de disposición y de pago que estar vigilando.
La mayoría de estos refinanciamientos son de tasa fija, y eso fija su pago de capital e intereses por toda la vida del préstamo. Sirve para presupuestar una consolidación de deuda o una remodelación que se paga a largo plazo.
Cada divulgación, cada lugar de cierre, cada firma, el periodo de reflexión y el tope de costos quedan armados para cumplir con la Sección 50(a)(6) antes de que el expediente pase a la suscripción.
Bajo la ley federal de impuestos vigente, los intereses del dinero que usted saca pueden ser deducibles cuando se usan para mejorar de forma sustancial la misma casa que respalda el préstamo. La plusvalía que se usa para consolidar deuda o para otros fines por lo general no es deducible. Consulte a su contador.
El retiro de efectivo existe en montos conformes y en montos jumbo, con estructuras de un solo préstamo que llegan a siete cifras para quien tiene la plusvalía y el perfil que las respalden.
| Estructura | Tasa | Notas propias de Texas | Ideal para | |
|---|---|---|---|---|
| Retiro de efectivo | Una primera hipoteca nueva que reemplaza la actual y se entrega en una sola suma | Fija (lo típico) | Sección 50(a)(6): 80% de LTV combinado, periodo de reflexión de 12 días, tope de 2% en costos de cierre, y cuenta como su único préstamo sobre la plusvalía | Usar la plusvalía en una sola transacción, con un solo pago consolidado |
| HELOC | Línea de crédito revolvente respaldada por su casa | Variable (Prime más margen) | Aplican las mismas protecciones de la Sección 50(a)(6), y sigue vigente la regla de un solo préstamo sobre la plusvalía a la vez | Disposiciones flexibles a lo largo de un periodo de 10 años |
| Préstamo sobre la plusvalía | Segunda hipoteca de suma fija | Fija | Aplican las mismas protecciones de la Sección 50(a)(6), y sigue vigente la regla de un solo préstamo sobre la plusvalía a la vez | Un gasto único y conocido sin tocar la primera hipoteca que usted ya tiene |
| Préstamo personal | Préstamo a plazos sin garantía | Fija (por lo general más alta que las opciones respaldadas por la casa) | Sin restricciones constitucionales de Texas, pero sin la casa como garantía las tasas salen bastante más altas | Montos más chicos, cierre más rápido, o quien no puede o no quiere gravar su casa |
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