Tasa inicial más baja
Las tasas de arranque de un ARM suelen quedar por debajo de una tasa fija a 30 años comparable, según cómo esté el mercado y qué tan largo sea el periodo fijo inicial.
Hipotecas de tasa ajustable (ARM) en Texas.
Una tasa inicial más baja que se ajusta a los 5, 7 o 10 años. Sirve cuando usted piensa quedarse con la casa menos de 30 años.
- Tasa inicial más baja que la de una tasa fija a 30 años
- Estructuras comunes: 5/6, 7/6 y 10/6 ARM (periodo fijo inicial y periodo de ajuste)
- Indexada al SOFR (después del LIBOR) más un margen fijo
Una hipoteca con un periodo inicial a tasa fija y una tasa variable después.
Una hipoteca de tasa ajustable lleva una sola tasa durante el periodo fijo inicial, por lo general de 5, 7 o 10 años, y después se ajusta en un calendario regular por el resto del plazo. Desde que se retiró el LIBOR, el índice de los ARM se movió al SOFR (Secured Overnight Financing Rate). Al terminar el periodo inicial, su tasa se vuelve a calcular como SOFR más un margen fijo, sujeta a topes que limitan cuánto se puede mover en cada ajuste y durante toda la vida del préstamo. Un ARM cambia la previsibilidad de largo plazo por una tasa de arranque más baja. Es un intercambio real y sirve en escenarios específicos.
Cómo se mueve un ARM con el tiempo.
- 01
Periodo fijo inicial
Durante 5, 7 o 10 años, según la estructura que usted escoja, su tasa queda fija y su pago es idéntico mes tras mes.
- 02
Primer ajuste
Al terminar el periodo inicial, la tasa se reajusta: tasa nueva = índice SOFR + su margen fijo (por ejemplo, 3.0%), sujeta al tope inicial (por lo general 2% arriba de la tasa de arranque).
- 03
Ajustes periódicos
Después del primer reajuste, la tasa se ajusta cada 6 meses, porque la mayoría de los ARM modernos son 5/6, 7/6 o 10/6, con ciclo de ajuste semestral. Cada ajuste tiene su tope (por lo general 1% por ciclo).
- 04
Tope de por vida
La tasa nunca puede subir más que el tope de por vida (por lo general 5% arriba de la tasa de arranque) durante toda la vida del préstamo. La estructura de topes es la red de seguridad.
- 05
Refinanciar o vender
La mayoría de quienes tienen un ARM refinancian a tasa fija antes del primer ajuste si las tasas subieron, o venden la casa antes de que la tasa se mueva. Quedarse con un ARM dentro del periodo de ajustes es una estrategia real, pero pide planeación.
El ARM es una herramienta, no la opción por defecto.
La mayoría de las familias de Texas debería quedarse con la tasa fija. El ARM tiene su lugar cuando la casa se va a tener poco tiempo, cuando ya hay una mudanza planeada o cuando usted espera que las tasas bajen, pero es una herramienta que exige entender qué está firmando. La tasa inicial más baja es dinero real ahorrado en los primeros años, y el riesgo del ajuste es un costo real en los años siguientes si las tasas suben. Nuestro trabajo es modelar las dos opciones lado a lado y decirle si su situación específica de verdad gana con un ARM.
El ARM es la herramienta correcta cuando:
- Usted piensa vender o refinanciar dentro del periodo fijo inicial (5, 7 o 10 años)
- Usted espera un cambio de trabajo, una casa más grande o un evento de liquidez ya planeado
- Usted cree que las tasas de interés van a bajar durante el tiempo que tenga la casa
- Usted quiere el mayor poder de compra en una tenencia corta y puede absorber el riesgo del ajuste
- Usted entiende y acepta la estructura de topes: tope inicial, tope periódico y tope de por vida
Cuándo un ARM le gana a la tasa fija en Texas.
Más poder de compra al principio
Una tasa más baja produce un pago más bajo, y eso sube el precio para el que usted puede calificar. Sirve cuando se está estirando por una casa específica en un vecindario específico.
El riesgo tiene tope
Los ARM modernos limitan cuánto se puede mover la tasa en cada ajuste (por lo general 1%) y durante la vida del préstamo (por lo general 5% arriba de la tasa de arranque). El riesgo es real, pero está acotado.
Flexibilidad para refinanciar
Si las tasas bajan durante su periodo fijo, usted puede refinanciar a otro ARM o a una tasa fija. Si suben, puede refinanciar a tasa fija antes del primer ajuste.
Se ajusta al tiempo real que va a tener la casa
La mayoría de los dueños no se queda 30 años en la misma casa. El ARM alinea la estructura del financiamiento al tiempo realista de tenencia, en lugar de pagar por años de certeza que usted no va a usar.
Transparencia del índice SOFR
Los ARM posteriores al LIBOR se indexan al SOFR, una tasa de un día para otro que cualquiera puede consultar. La cuenta es transparente, sin ningún índice interno y opaco del prestamista.
De 5 a 10 años
Periodos fijos iniciales comunes
Preguntas sobre la hipoteca de tasa ajustable, respondidas.
¿Qué quiere decir un ARM 5/1 o 5/6?
El primer número es la duración del periodo fijo inicial en años. El segundo es cada cuánto se ajusta: el 5/1 se ajusta una vez al año después del año 5, y el 5/6 se ajusta cada 6 meses después del año 5. La mayoría de los ARM modernos son 5/6, 7/6 o 10/6 por la transición al SOFR, que se mueve todos los días, así que el ajuste semestral quedó como la cadencia estándar.
¿Qué son los topes de tasa de un ARM?
Un ARM trae tres topes que limitan el movimiento de la tasa: el tope inicial, que es cuánto se puede mover en el primer ajuste (por lo general 2%), el tope periódico, que es cuánto se puede mover en cada ajuste posterior (por lo general 1%), y el tope de por vida, que es el aumento máximo durante la vida del préstamo (por lo general 5% arriba de la tasa de arranque). Los topes no evitan por completo que la tasa suba, pero acotan el riesgo.
¿Qué es el SOFR y por qué importa?
El SOFR (Secured Overnight Financing Rate) es el índice que la mayoría de los ARM modernos usa como referencia. Sustituyó al LIBOR cuando este se retiró. Al terminar su periodo fijo, su tasa nueva se calcula como SOFR más su margen fijo, sujeta a la estructura de topes. El New York Fed publica el SOFR todos los días y cualquiera lo puede consultar.
¿Cuándo le gana un ARM a una tasa fija a 30 años?
En las cuentas, un ARM le gana a la tasa fija cuando (a) usted vende o refinancia antes del primer ajuste, o (b) las tasas bajan lo suficiente durante el periodo inicial para que la tasa posterior al ajuste quede por debajo de la alternativa fija. En la práctica, el ARM se defiende mejor con quien sabe con bastante certeza que no va a conservar el préstamo más allá del periodo fijo inicial.
¿Puedo pasar un ARM a tasa fija?
Sí. Si las tasas subieron y ya viene el primer ajuste, refinanciar a una tasa fija es la salida estándar. El refinanciamiento es una transacción hipotecaria normal: avalúo nuevo, costos de cierre nuevos y una tasa nueva que se fija. Modelamos el costo de refinanciar contra el ajuste que se evita cuando usted está en los últimos 6 a 12 meses del periodo fijo.
¿Qué pasa si no puedo con el pago ya ajustado?
Ese es justo el riesgo que la estructura de topes busca acotar. Si el pago totalmente ajustado pasa de lo que usted puede cubrir, sus opciones son refinanciar a tasa fija (si todavía califica y las tasas están razonables), vender la casa o negociar una modificación con el administrador del préstamo. El riesgo es real, y por eso solo recomendamos un ARM cuando hay una salida creíble antes del primer ajuste.
¿Quiere ver el ARM y la tasa fija lado a lado?
Requisitos de la hipoteca de tasa ajustable.
- La elegibilidad depende del programa base: convencional y jumbo son los más comunes, y los ARM de FHA y de VA lo son menos
- FICO mínimo por lo general 620+ convencional y 700+ jumbo
- Documentación normal de ingresos y de empleo
- En algunos expedientes el prestamista lo califica con la mayor entre (a) la tasa del pagaré o (b) la tasa totalmente indexada al momento del ajuste
- La propiedad tiene que alcanzar el valor en el avalúo
- La estructura de topes se revela en el Loan Estimate (estimación del préstamo) y en el Closing Disclosure (declaración de cierre)
Tasa ajustable y tasa fija de un vistazo.
| Tasa ajustable (ARM) | Tasa fija | |
|---|---|---|
| Tasa inicial | Más baja | Más alta que la de arranque del ARM |
| Estabilidad de la tasa | Fija por 5/7/10 años y después se ajusta | Fija todo el plazo de 15/20/30 años |
| Riesgo de susto de pago | Real, pero con tope (inicial, periódico y de por vida) | Ninguno |
| Ideal para | Tenencia corta, mudanza planeada, expectativa de que las tasas bajen | Quien se queda a largo plazo, residencia principal y certeza de presupuesto |
| Postura para refinanciar | Pasar a tasa fija si las tasas suben antes del ajuste | Refinanciar cuando las tasas bajen |
| Índice | SOFR (después del LIBOR) más un margen fijo | Sin índice, la tasa queda fija |
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