Un solo préstamo en lugar de 5 a 50
Una sola solicitud, un solo evento de suscripción, un solo cierre y un solo pago mensual. Solo el ahorro de trámites ya se nota a esa escala.
Préstamos de portafolio y blanket para inversionistas en Texas.
Un solo préstamo que cubre de 5 a más de 50 propiedades. Para el arrendador de Texas que crece más allá del tope de 10 propiedades de Fannie, con cláusulas de liberación para vender una por una.
- 5 o más propiedades en un solo préstamo
- Cláusulas de liberación para las ventas
- Más allá del tope convencional de 10
Una sola hipoteca que cubre todo un portafolio de rentas.
Un préstamo de portafolio (o blanket) es una sola hipoteca que cubre varias propiedades de inversión (por lo general 5 o más), con garantía cruzada, de modo que todas las propiedades respaldan el préstamo juntas. La estructura incluye cláusulas de liberación que permiten vender una propiedad por separado, y con el producto de esa venta esa propiedad sale del gravamen. El préstamo de portafolio es la herramienta estándar cuando el inversionista llega al tope de 10 propiedades de Fannie Mae o quiere consolidar decenas de hipotecas sueltas en una sola estructura ordenada.
Cómo pasa un préstamo de portafolio de la primera consulta al cierre.
- 01
Reunir el portafolio de propiedades
Juntamos la lista de propiedades: direcciones, préstamos actuales, listas de rentas, ocupación y condición. El portafolio se evalúa como un conjunto, así que el trabajo de inventario se hace desde el principio.
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El prestamista hace los avalúos y revisa todo el conjunto
Cada propiedad recibe un avalúo (en las propiedades más chicas muchas veces una opinión de precio de corredor) y todo el conjunto se evalúa con el DSCR ponderado, el LTV ponderado y la calidad general del portafolio.
- 03
Un solo cierre con garantía cruzada
Un solo evento de cierre. Todas las propiedades respaldan el mismo pagaré. El trabajo de título pesa más que en un préstamo de un solo activo, pero se concentra en un solo calendario.
- 04
Pagar de forma consolidada
Un pago al mes sustituye de 5 a más de 50 pagos hipotecarios sueltos. Contabilidad más limpia, temporada de impuestos más sencilla y más fácil de delegar a un administrador de propiedades.
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Vender propiedades sueltas con las cláusulas de liberación
Cuando usted vende una propiedad del portafolio, la cláusula de liberación le permite abonar la parte proporcional del préstamo blanket y sacar esa propiedad del gravamen, sin mover el resto del portafolio.
Hecho para el arrendador de Texas que pasa de 10 propiedades.
Una vez que usted cruza el tope de 10 propiedades de Fannie y Freddie, las opciones de financiamiento convencional se cierran de golpe. El préstamo de portafolio y el blanket son la herramienta estándar a esa escala: un solo evento de suscripción (underwriting), un solo pago, una garantía cruzada que mejora el apalancamiento ponderado y cláusulas de liberación que mantienen líquido el portafolio. Trabajamos expedientes de portafolio para arrendadores en DFW, Houston, Austin y San Antonio, y sabemos qué prestamistas dan el precio más favorable en cada tamaño de portafolio.
El portafolio es la herramienta correcta cuando:
- Usted ya tiene 5 o más propiedades de renta en Texas
- Usted está por llegar al tope de 10 propiedades de Fannie o ya lo pasó
- Usted tiene un portafolio de calidad dispareja que necesita una sola estructura
- Usted compra varias propiedades de una vez (adquisiciones de portafolio)
- Usted hace un refinanciamiento de portafolio para consolidar los pagarés
Por qué el préstamo de portafolio funciona para el arrendador de Texas con varias propiedades.
Cláusulas de liberación para ventas individuales
Cuando usted vende una propiedad del conjunto, la cláusula de liberación abona el capital proporcional y libera ese activo, y el resto del portafolio sigue igual.
La garantía cruzada mejora el apalancamiento ponderado
Las propiedades más fuertes cargan con las más débiles dentro de la suscripción. Un portafolio con DSCR y condición desiguales puede quedar en un LTV ponderado más alto del que la propiedad más débil conseguiría por su cuenta.
Amortización más larga posible
Hasta 30 años de amortización en muchos productos de portafolio, un beneficio real de flujo de efectivo frente a los plazos más cortos que se acostumbran en el crédito comercial multifamiliar.
Rodear el tope de 10 propiedades de Fannie
La suscripción de portafolio no trae el límite de número de propiedades de Fannie y Freddie. Usted puede crecer más allá de 10, de 25 y de 50 propiedades sin la presión de un tope.
Experiencia con prestamistas específica de Texas
La variabilidad de los impuestos sobre la propiedad en Texas, las protecciones de homestead y las estructuras de HOA entran todas en la suscripción del portafolio. Trabajamos con prestamistas de portafolio que conocen los mercados de Texas.
5-50+
Propiedades por préstamo
Preguntas sobre el préstamo de portafolio, respondidas.
¿Cuántas propiedades como mínimo?
La mayoría de los prestamistas de portafolio piden un mínimo de 5 propiedades, y algunos aceptan de 3 a 4 cuando las métricas generales vienen fuertes. Los máximos por lo común van de 25 a 50 propiedades en un solo pagaré, y los conjuntos más grandes (más de 50) los manejan prestamistas de portafolio especializados.
¿Cómo funcionan las cláusulas de liberación?
La cláusula de liberación le permite vender una propiedad del portafolio sin deshacer el préstamo entero. En la venta, usted abona una parte proporcional del capital del blanket (por lo general de 110 a 125% del saldo asignado a esa propiedad) y el prestamista saca esa propiedad del gravamen. El resto del portafolio sigue corriendo.
¿Cuál es el LTV típico?
El LTV ponderado por lo general va de 60 a 75% en todo el portafolio. Las propiedades con mejor DSCR y mejor condici ón jalan hacia la parte alta del rango, y las más débiles bajan el LTV ponderado. El cálculo de todo el conjunto es el que sostiene el expediente.
¿Cómo se compara el precio con el de hipotecas individuales?
Las tasas de portafolio por lo general corren por encima del precio conforme de propiedad de inversión, según el tamaño del portafolio, el DSCR ponderado y el crédito. Se cambia tasa por escala: usted cede algunos puntos base para rodear el tope de 10 propiedades, consolidar los pagos y ganar la flexibilidad de la cláusula de liberación.
¿Puedo agregar propiedades después?
Algunos prestamistas de portafolio permiten sumar propiedades a un préstamo blanket existente mediante una enmienda, y otros piden refinanciar todo el conjunto para agregar garantía nueva. Escogemos la estructura de prestamista según el ritmo al que usted compra.
¿Qué pasa si una propiedad se desocupa o deja de pagar?
La garantía cruzada quiere decir que el resto del portafolio absorbe la desocupación o la falta de pago de cualquier propiedad, siempre que el DSCR general del conjunto se mantenga por encima del umbral del prestamista (por lo general 1.0). Ese es justo el beneficio de resistencia que da juntarlas: la desocupación de una sola propiedad no rompe el préstamo.
Haga crecer su portafolio en Texas con un solo préstamo.
Los requisitos del préstamo de portafolio de un vistazo.
- 5 o más propiedades de inversión
- LTV ponderado de 60 a 75% en todo el conjunto
- FICO de 680 o más, por lo general
- Reservas de 6 meses o más de PITIA en todas las propiedades
- Propiedades en Texas
- Condición de la propiedad y ocupación de los inquilinos verificadas
- Tener historial como arrendador establecido ayuda
- DSCR ponderado de 1.0 o más en todo el portafolio
Préstamo de portafolio, varios préstamos DSCR y el tope convencional de 10.
| Número de propiedades | Suscripción | Complejidad del cierre | Ideal para | |
|---|---|---|---|---|
| Portafolio / blanket | De 5 a más de 50 | DSCR del conjunto más LTV ponderado | Un solo cierre, título más pesado | Arrendadores que pasan de 10 propiedades |
| Varios préstamos DSCR | De 1 a 10 por lo general | DSCR y LTV por propiedad | Un cierre por propiedad | Inversionistas con 1 a 10 propiedades que quieren financiamiento por activo |
| Inversión convencional | Máximo de 1 a 10 (tope de Fannie) | Ingreso personal y relación deuda-ingreso | Un cierre por propiedad | Inversionistas con ingreso personal fuerte dentro del tope de 10 |
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Préstamo de portafolio / blanket disponible en todo Texas, incluidas estas ciudades:
Otras formas en que cerramos
Préstamo DSCR
Suscripción por el flujo de efectivo de cada propiedad, la alternativa estándar cuando usted quiere financiamiento individual por activo en lugar de una estructura blanket.
Más informaciónPréstamo puente / hard money
Financiamiento de corto plazo para adquisiciones de portafolio o para sostener activos mientras usted consolida en un refinanciamiento de portafolio.
Más informaciónPréstamo fix-and-flip
Financiamiento de remodelación de corto plazo para propiedades que después de estabilizarse pasan al portafolio.
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