Ingreso calculado con estados de cuenta
El ingreso que califica sale de sus depósitos reales, no de una casilla del W-2 que se pierde las propinas.
Hipotecas para quien vive de las propinas en Texas.
Cuando el prestamista solo cuenta las propinas reportadas en el W-2, usted pierde la mitad de su ingreso real. Nosotros usamos de 12 a 24 meses de estados de cuenta más el registro de propinas para documentar lo que usted de verdad gana, de modo que pueda contar dentro del ingreso con el que califica.
- Su ingreso real, con propinas incluidas
- Suscripción con 12 a 24 meses de estados de cuenta
- Trabajadores del servicio y de restaurante
Una hipoteca con estados de cuenta, hecha para el ingreso de propinas.
El préstamo para trabajadores de propinas es una hipoteca Non-QM de documentación alternativa que reconoce la realidad del ingreso de quien vive de propinas: meseros, bartenders, profesionales de salón, personal de hotel y conductores de plataforma, cuyas propinas reportadas en el W-2 seguido quedan muy por debajo del efectivo que de verdad entra. La suscripción (underwriting) usa de 12 a 24 meses de depósitos en estados de cuenta más el registro de propinas, en lugar de apoyarse solo en las declaraciones de impuestos o en el salario del W-2. El resultado es un ingreso calificador que refleja lo que usted se lleva a casa, no nada más lo que alcanzó a caer en el W-2.
Cómo pasa un préstamo para trabajadores de propinas de la primera consulta a las llaves.
- 01
Identificar el puesto de propinas y la antigüedad
Confirmamos su puesto, su empleador (o su trabajo por cuenta propia si le pagan con 1099) y su tiempo en la industria. La meta normal son dos años o más en el puesto actual o en la misma industria.
- 02
Reunir de 12 a 24 meses de estados de cuenta
Cuentas personales, y también cuentas de negocio si usted opera como propietario único o como LLC. Revisamos el volumen de los depósitos, su consistencia y de dónde vienen.
- 03
Calcular el ingreso real
La suscripción promedia los depósitos que califican a lo largo de la ventana de estados de cuenta y le suma las propinas ya reportadas. Las transferencias que no son propinas y las partidas de una sola vez se restan, para que el número refleje lo que usted gana de forma sostenida.
- 04
Suscripción normal de crédito y reservas
El FICO, la relación deuda-ingreso (DTI) calculada contra el ingreso calificador nuevo, las reservas y la revisión de la propiedad corren por los mismos rieles que en cualquier otra hipoteca.
- 05
Cierre
El Closing Disclosure (declaración de cierre) se entrega tres días hábiles antes del cierre, según TRID. Después viene la firma en la compañía de títulos, la transferencia de los fondos y las llaves.
Hecho para el trabajador del servicio en Texas que compra su primera casa.
Texas se mueve con el trabajo de servicio. Los restaurantes y los bares de DFW, Houston, Austin y San Antonio emplean a decenas de miles de meseros, bartenders, sommeliers y gerentes cuyas propinas pueden valer dos o tres veces su salario reportado en el W-2. Los profesionales de salón, el personal de hotel y los conductores de plataforma cargan la misma brecha. La suscripción convencional lee la declaración de impuestos, ve un W-2 flaco y deja fuera de la casa propia a un comprador que ya se la ganó. Una estructura con estados de cuenta le da la vuelta a eso: su historial real de depósitos es lo que cuenta para calificar. En Q Mortgage trabajamos estos expedientes de forma habitual.
Un préstamo para trabajadores de propinas es la herramienta correcta cuando:
- Usted es mesero, bartender, sommelier o gerente de servicio
- Usted es estilista, barbero, manicurista o esteticista
- Usted trabaja en un hotel, en la puerta, en valet, en concierge, en banquetes o en limpieza
- Usted es conductor de plataforma (Uber, Lyft) con ingresos mensuales consistentes
- Usted trabaja en un casino, como dealer, mesero o en la caja
Por qué este préstamo rinde más que la suscripción convencional para quien trabaja en el servicio.
Se acepta el historial de depósitos de 12 a 24 meses
La mayoría de los inversionistas usa una ventana de 12 meses, y algunos revisan 24 para emparejar las temporadas. Nosotros escogemos la ventana que produce el número calificador más fuerte.
Residencia principal ocupada por el dueño
Está diseñado para la casa donde usted va a vivir, no para propiedad de inversión. Los términos están orientados a quien compra para su familia.
Hasta 90% de LTV
Los expedientes fuertes (FICO de 660 o más, historial de depósitos limpio y buenas reservas) pueden llegar hasta 90% de relación préstamo-valor, y así el efectivo para cerrar se mantiene manejable.
FICO de 660 por lo general
660 es el mínimo típico, y algunos inversionistas bajan hasta 620 con factores compensatorios más fuertes. De cualquier manera, es más accesible que el camino de todo o nada del W-2.
Propiedad en Texas
Los programas para trabajadores de propinas están disponibles en todo Texas: DFW, Houston, San Antonio, Austin y el resto del estado.
12–24
Meses de estados de cuenta
Preguntas sobre el préstamo para trabajadores de propinas, respondidas.
¿Quién cuenta como trabajador de propinas?
Cualquier persona cuya fuente principal de ingreso incluya propinas que superan de forma clara su salario base. Meseros, bartenders, sommeliers, profesionales de salón y spa, personal de hotel, valets, concierges, conductores de plataforma y trabajadores de casino califican de forma habitual. La antigüedad en el puesto y un historial de depósitos consistente pesan más que el título exacto del trabajo.
¿Cómo se calcula mi ingreso?
La suscripción promedia los depósitos que califican a lo largo de la ventana de estados de cuenta, por lo general de 12 o de 24 meses, y le suma las propinas ya reportadas en el W-2. Las transferencias que no son propinas, los depósitos de una sola vez y los fondos que claramente no vienen del trabajo se restan, para que el ingreso calificador refleje lo que usted gana de forma sostenida con las propinas.
¿Por qué la suscripción convencional no funciona en mi caso?
La suscripción convencional lee nada más las declaraciones de impuestos y los W-2. Si sus propinas reportadas quedan por debajo del efectivo que de verdad entra, algo común en los puestos de propinas, el número convencional sale artificialmente bajo. Una estructura con estados de cuenta mira el dinero que de verdad pasa por su cuenta, y eso produce un número calificador que sí corresponde a su presupuesto real.
¿Cuánto tengo que poner de mi bolsillo?
Lo típico en estos préstamos es de 10 a 15% de enganche (pago inicial), y los expedientes más fuertes llegan hasta 90% de LTV. El enganche puede venir de sus propios fondos, de regalos documentados o, en algunos casos, de una combinación. Modelamos el efectivo para cerrar antes de que usted se comprometa, para que sepa el número desde el principio.
¿Puedo incluir las propinas en efectivo?
Las propinas en efectivo cuentan cuando aparecen como depósitos en sus estados de cuenta. La regla de la suscripción es "el dinero que está en la cuenta": si usted deposita sus propinas en efectivo con regularidad, califican. Si las propinas en efectivo nunca entran al banco, no se pueden contar.
¿Cuánto tiempo necesito en mi trabajo?
Dos años en el mismo puesto es el perfil más limpio. Dos años en la misma industria, aunque haya cambiado de empleador, también se acepta de forma común. Quien lleva menos de un año en la industria por lo general necesita esperar a tener más trayectoria antes de que este producto le acomode.
¿Trabaja en el servicio y quiere comprar en Texas? Veamos su ingreso real.
Los requisitos del préstamo para trabajadores de propinas de un vistazo.
- Ocupación de propinas documentada
- 2 años o más en el puesto actual o en la industria
- De 12 a 24 meses de estados de cuenta consecutivos (personales y de negocio, si aplica)
- FICO de 660 o más por lo general (algunos inversionistas bajan con factores compensatorios)
- Enganche de 10 a 15%
- Reservas de 6 meses o más de PITI después del cierre
- Propiedad en Texas
- Residencia principal ocupada por el dueño
Propinas, estados de cuenta y convencional.
| Cálculo de ingresos | FICO | Enganche % | Ideal para | |
|---|---|---|---|---|
| Préstamo para propinas | Depósitos del banco más propinas reportadas | 660+ | 10–15% | Meseros, bartenders, estilistas y personal de hotel con propinas subreportadas |
| Estados de cuenta | Solo depósitos del banco | 660+ | 10–20% | Dueños de negocio por cuenta propia cuyas declaraciones no muestran todo el flujo |
| Convencional | Declaraciones de impuestos y W-2 | 620+ | 3–20% | Quien recibe W-2 y cuya declaración sí refleja todo su ingreso |
| FHA | Declaraciones de impuestos y W-2 | 580+ | 3.5% | Quien compra por primera vez con FICO más bajo e ingreso W-2 tradicional |
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Préstamo para trabajadores de propinas disponible en todo Texas, incluidas estas ciudades:
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Préstamos con estados de cuenta
El primo del préstamo para propinas, para dueños de negocio y contratistas 1099 que califican con su historial de depósitos.
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Documentación alternativa con un solo documento, el formulario 1099, útil para conductores de plataforma y trabajadores por contrato.
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