Calculadora de tasa ajustable vs tasa fija

La decisión entre tasa ajustable y tasa fija en realidad no es una pregunta sobre las tasas de interés. Es una pregunta sobre cuánto tiempo va a estar usted de verdad dentro del préstamo. La ARM cambia certeza en la tasa por un descuento durante el periodo inicial, y ese cambio le conviene si su horizonte honesto es más corto que el periodo fijo inicial. Le sale caro si se queda más tiempo y las tasas subieron.

¿Qué es una ARM?

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un préstamo cuya tasa de interés queda fija durante un periodo inicial, típicamente de 5, 7 o 10 años, y después se ajusta cada año según un índice del mercado (hoy casi siempre SOFR, el Secured Overnight Financing Rate) más un margen que se fija al originar el préstamo. La forma corta 5/1 quiere decir 5 años fijos y después un ajuste cada 1 año. La 7/1 es 7 años fijos y luego anual, y la 10/1 es 10 años fijos y luego anual. Las tasas de arranque de un ARM suelen quedar por debajo de una tasa fija a 30 años comparable, según cómo esté el mercado y qué tan largo sea el periodo fijo inicial. Después de eso, el pago puede subir, o bajar, con el mercado.

Cómo funcionan los topes de una ARM

Las ARM no dejan que la tasa se mueva libremente. Traen tres topes que limitan la volatilidad. El tope inicial (muchas veces igual al tope de por vida) limita el primer ajuste. El tope periódico (típicamente 2%) limita cada ajuste anual posterior. El tope de por vida (típicamente de 5 a 6% por encima de la tasa inicial) es el techo absoluto, porque su tasa nunca puede pasar de la tasa inicial más el tope de por vida, sin importar a dónde se vaya el índice. La estructura de topes es su mecanismo de protección del lado malo: aun en el peor escenario de brinco de tasas, usted sabe exactamente hasta dónde puede llegar la tasa antes de firmar.

Cuándo le gana la ARM a la fija (horizonte corto)

La cuenta es sencilla: si usted vende o refinancia antes de que la ARM se ajuste, se llevó todo el descuento de la tasa inicial sin nada del otro lado. Un traslado militar en el año 4, un cambio de trabajo en el año 5, una mudanza planeada a algo más grande en el año 6, esos son los escenarios de manual para una ARM. El control deslizante de arriba le deja ver el cruce a simple vista: con horizontes cortos, el costo total de la ARM queda muy por debajo del de la fija, y con horizontes largos, la tasa ya ajustada se come el descuento y hasta puede rebasar por completo al préstamo a tasa fija.

Cuándo le gana la fija a la ARM (horizonte largo o tasas al alza)

Si usted piensa quedarse en la casa 15 años o más y las tasas suben de verdad, el préstamo a tasa fija gana en intereses acumulados y en certeza del pago. Aun cuando la cuenta salga ligeramente a favor de la ARM, saber cuánto va a pagar durante 30 años tiene un valor real por el que casi todos los prestatarios, con razón, están dispuestos a pagar. El préstamo a tasa fija también le quita de encima la decisión de refinanciar o aguantar el ajuste en el año 5, 7 o 10, que es una cosa menos que administrar.

El contexto de las ARM en Texas

La participación de las ARM tiende a bajar cuando la diferencia de tasa entre la ARM y la fija es chica, y a subir cuando esa diferencia se abre. En Texas el prestatario indicado suele ser alguien que se muda por trabajo con un horizonte menor a 7 años, alguien con una relación deuda-ingreso (DTI) alta que usa el pago de la ARM para calificar y trae un plan de refinanciamiento, o un inversionista que empata el plazo del préstamo con una salida planeada.