VA, USDA Y AYUDA DE TEXAS

Programas para comprar casa en Texas sin poner nada del precio.

Tres caminos reales para cerrar la compra de su residencia principal en Texas sin poner enganche (pago inicial): para veteranos, para quien compra en una zona elegible y para quien califica para la ayuda de Texas.

Tres caminos sin enganche

Los tres programas que cierran con 0% de enganche en Texas.

Dos de los tres son cero enganche de verdad (VA y USDA). El tercero es una estructura con ayuda que deja el efectivo para cerrar casi en cero. Lo que decide en los tres es la elegibilidad.

Préstamo VA

Para veteranos, militares en servicio activo y cónyuges que califican

Cero enganche de verdad y sin PMI. Se apoya en el derecho de garantía del VA. El programa cobra una cuota de financiamiento de una sola vez, que se exenta cuando hay una discapacidad relacionada con el servicio.

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Préstamo USDA

Para quien compra en una zona de Texas elegible para USDA (califican más zonas de las que la gente cree)

0% de enganche, con una cuota anual más baja que el MIP del FHA. La propiedad tiene que caer dentro del mapa de elegibilidad de USDA y el ingreso del hogar tiene que quedar en el límite del condado o por debajo.

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Convencional o FHA con ayuda de Texas

Para quien no es veterano y compra fuera de las zonas elegibles para USDA

La ayuda de TSAHC o de TDHCA montada sobre un convencional de 3% de enganche o sobre un FHA de 3.5% puede cubrir el enganche y dejar el efectivo para cerrar casi en cero.

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Qué quiere decir de verdad sin enganche

Cero en la línea del enganche, pero no cero de su bolsillo.

Sin enganche quiere decir que no se pide enganche al cierre. No quiere decir que no haya costos de cierre. En Texas los costos de cierre andan normalmente entre 2 y 4% del precio de compra: cargos del prestamista, título, avalúo y los depósitos en garantía (escrow) por adelantado. Una parte se puede cubrir con créditos del vendedor o financiando dentro del préstamo la cuota de financiamiento del VA o la cuota de garantía del USDA, pero cuente con unos miles de dólares de su bolsillo en un cierre típico sin enganche, a menos que haya ayuda adicional que cubra también los costos de cierre.

Siempre modelamos el efectivo completo para cerrar antes de recomendar una estructura sin enganche. Si alguien le ofrece comprar sin enganche y no le habla claro de los costos de cierre y del costo mensual, eso es una señal de alerta.

Preguntas frecuentes

Preguntas sobre comprar sin enganche.

¿De verdad existe la hipoteca sin enganche en Texas?

Sí. El préstamo VA (para veteranos) y el préstamo USDA (en zonas elegibles) son estructuras de 0% de enganche de verdad. No piden enganche. Para quien no califica ni para VA ni para USDA, un convencional o un FHA con la ayuda de Texas encima puede dejar el efectivo para cerrar prácticamente en cero, aunque técnicamente eso es un préstamo con enganche bajo donde el enganche lo financia un subsidio o un segundo gravamen aparte.

¿Es riesgoso comprar sin enganche?

Usted empieza sin plusvalía. Su relación préstamo-valor queda en 100% desde el primer día, y a veces más cuando las cuotas se financian dentro del préstamo. Si los valores bajan, puede terminar debiendo más que el valor de su casa. Las estructuras no son más riesgosas por sí solas, y en varios estudios el VA y el USDA salen con tasas de incumplimiento históricas más bajas que las del convencional, pero el colchón de plusvalía del prestatario es cero y eso le quita margen de maniobra. Modelamos el pago mensual real y cómo se va acumulando la plusvalía antes de recomendar una estructura sin enganche.

¿Se paga PMI en un préstamo sin enganche?

Depende del programa. El VA no pide PMI. En su lugar cobra una cuota de financiamiento de una sola vez (normalmente de 1.4 a 3.6% del monto del préstamo, que se puede financiar dentro del préstamo y se exenta cuando hay una discapacidad relacionada con el servicio). El USDA tampoco pide PMI. En su lugar cobra una cuota de garantía inicial de 1.0% más una cuota anual de 0.35%, que va dentro del pago mensual. Los préstamos FHA (cuando se arman con ayuda para llegar a cero de bolsillo) sí traen MIP por toda la vida del préstamo en la mayoría de los casos. El convencional de 3% de enganche con ayuda trae PMI, que se puede quitar al llegar a 80% de LTV.

¿Puedo usar un préstamo sin enganche en cualquier casa de Texas?

No. El préstamo VA pide una propiedad elegible para VA. Casi todas las casas unifamiliares de Texas califican, aunque algunos condominios tienen que estar en un proyecto aprobado por el VA. El préstamo USDA pide que la propiedad quede dentro del mapa de elegibilidad de USDA del condado. Muchas direcciones de los suburbios de afuera de DFW califican, pero no el centro de DFW ni los núcleos metropolitanos de Austin o de Houston. El convencional y el FHA, con ayuda o sin ella, funcionan en casi todas las casas normales de Texas.

¿Cuánto tarda un cierre sin enganche?

El VA y el FHA cierran más o menos en el mismo calendario que el convencional. El USDA se alarga por el paso del compromiso condicional: el expediente pasa por USDA Rural Development antes del visto bueno para cerrar. Las estructuras con ayuda tardan más o menos lo mismo que la primera hipoteca, porque la solicitud de la ayuda corre en paralelo.

Vea si podría calificar para una estructura sin enganche.

Revisamos su expediente contra VA, USDA y las opciones con ayuda de Texas, y le decimos cuánto efectivo tendría que llevar de verdad. Revisión ágil de precalificación y preaprobación, con los siguientes pasos claros.

Obtener preaprobación

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