Préstamos de corto plazo que fondean la compra y la obra, con un cierre ágil, pagos de solo interés y hasta 90% de la compra más 100% de la remodelación. Para los inversionistas de Texas que revenden en DFW, Houston y Austin.
Un préstamo fix-and-flip es un préstamo de corto plazo (de 6 a 18 meses), de hard money o de dinero privado, diseñado para inversionistas que compran propiedades deterioradas, las remodelan y las revenden. A diferencia de un préstamo convencional, el fix-and-flip fondea tanto el precio de compra (muchas veces hasta 90% de LTC, o Loan-to-Cost) como el presupuesto de la obra (muchas veces 100%), con un tope de 70% del valor después de las reparaciones (ARV, After-Repair Value). La suscripción (underwriting) gira alrededor de la propiedad y de los activos, o sea que el negocio cuadra con los comparables y con el alcance de la obra, no con su panorama de ingresos personales.
El costo total del proyecto (compra, obra, costos de mantener la propiedad y cierre) debe quedar en 70% del ARV o por debajo. Podemos correr esa cuenta rápida del 70% antes de que usted escriba la oferta.
El prestamista quiere el contrato firmado, un alcance de obra con presupuesto detallado y comparables que sostengan el valor después de las reparaciones. Un alcance limpio acelera bastante la suscripción.
La parte de la compra se fondea en el cierre. El presupuesto de la obra se queda en depósito en garantía (escrow) y se libera por avances conforme el trabajo se termina y se inspecciona, por lo general de 3 a 5 avances a lo largo del proyecto.
Usted solo paga interés durante el plazo de 6 a 18 meses. Eso mantiene bajo el costo mensual mientras concentra su capital en la obra misma.
Usted maneja a sus cuadrillas conforme al alcance y al calendario. El inspector aprueba cada hito antes de que se libere el siguiente tramo de fondos de obra.
La salida es vender al ARV, que es la reventa estándar, o refinanciar a un préstamo DSCR o convencional de renta si usted decide quedarse con la propiedad, o sea el giro al BRRRR.
El mercado de reventa en Texas premia dos cosas: la velocidad en la etapa del contrato y la disciplina en la etapa de la obra. El préstamo fix-and-flip está hecho para las dos, con un cierre ágil para que usted compita con ofertas de contado y con avances de obra en garantía para que el proyecto de verdad termine dentro del presupuesto. Trabajamos expedientes fix-and-flip junto con DSCR y con puente, así que cuando su reventa se convierte en propiedad para conservar, o sea la jugada BRRRR, el camino del refinanciamiento ya está trazado.
Un Loan-to-Cost alto deja su efectivo libre para el siguiente negocio en lugar de amarrarlo en este. Fondear la obra completa quiere decir que usted no tiene que partir el proyecto en etapas por falta de flujo.
El prestamista sujeta el negocio a las mismas cuentas de 70% del ARV que usan los inversionistas con experiencia. Si un proyecto no cuadra al 70% del ARV, no se fondea, así que la disciplina viene incluida en la suscripción.
Las relaciones ya armadas con prestamistas mantienen estos expedientes competitivos frente a ofertas de contado en los submercados calientes de Texas. Son expedientes basados en activos, sin análisis de ingresos, así que el calendario lo marcan el título y el avalúo, no la suscripción.
Usted paga solo interés durante el plazo de 6 a 18 meses. Un costo mensual bajo le deja efectivo para la obra misma y para negocios en paralelo.
El ingreso personal no es el factor calificador, y por lo general tampoco se documenta la relación deuda-ingreso (DTI). La suscripción lee el negocio, el alcance de la obra y el plan de salida, no sus declaraciones de impuestos.
Un FICO de 660 o más ayuda con el precio, pero no es estricto. La calidad de la propiedad, los comparables y el presupuesto de obra son los que cargan el expediente.
| Plazo | Propósito | LTV y LTC | Ideal para | |
|---|---|---|---|---|
| Fix-and-flip | De 6 a 18 meses | La compra más la obra | Hasta 90% de LTC más 100% de obra, tope de 70% del ARV | Inversionistas que revenden propiedades deterioradas |
| Puente | De 6 a 24 meses | Puente entre dos eventos | De 60 a 75% de LTV por lo general | Comprar antes de vender, refinanciar antes de estabilizar, negocios con prisa |
| Hard money | De 6 a 24 meses | Corto plazo basado en activos | De 60 a 70% de LTV por lo general | Negocios puramente basados en activos, subastas y adquisiciones deterioradas |
| DSCR | 30 años | Renta de largo plazo | De 65 a 80% de LTV | Inversionistas que conservan rentas a largo plazo |
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