Calculadora DSCR

El DSCR, la relación de cobertura del servicio de la deuda, es la medida estándar con la que se suscribe una propiedad de inversión. Es la renta mensual bruta de la propiedad dividida entre su pago mensual de PITIA (capital, interés, impuestos, seguro y cuotas de asociación). Contesta una sola pregunta: ¿la renta cubre el pago, y por cuánto?

¿Qué es el DSCR?

Un DSCR de 1.0 quiere decir que la renta es igual al PITIA, o sea que la propiedad cubre su pago y no sobra nada. Un DSCR de 1.20 quiere decir que la renta queda 20% por encima del PITIA, un colchón cómodo. Un DSCR de 0.85 quiere decir que la renta apenas cubre el 85% del PITIA, o sea que el dueño está subsidiando la propiedad. El prestamista usa el DSCR para decidir tanto el precio como el apalancamiento, porque una propiedad que se sostiene sola tiene bastante menos riesgo que una que no.

Cómo se calcula el DSCR

La fórmula es DSCR = renta mensual bruta / PITIA mensual. El PITIA es el pago completo de la vivienda: capital más interés del préstamo, el depósito en garantía (escrow) mensual de impuestos, el de seguro, y las cuotas de HOA que apliquen. Ojo: el DSCR no incluye reserva de desocupación, reserva de reparaciones, capex ni cuota de administración de la propiedad. Es una relación limpia y comparable entre prestamistas, no una proyección de flujo de operación. Para un modelo de flujo real que sí incluya gastos, use la Calculadora BRRRR.

Los niveles de DSCR y su efecto en el precio

Casi todos los prestamistas Non-QM de DSCR organizan el precio por niveles: un DSCR de 1.20 o más normalmente cae en el nivel más fuerte (el precio más agresivo de su tabla y el LTV más alto, hasta 80%), de 1.0 a 1.19 cae en el precio estándar con 75 a 80% de LTV, y de 0.75 a 0.99 cae en un ajuste de precio con el LTV recortado de 5 a 10%. Por debajo de 0.75, casi ningún prestamista trabaja el expediente sin un programa de no ratio, y esos vienen con condiciones bastante peores. Los cortes exactos de cada nivel cambian de un prestamista a otro, y nosotros movemos el expediente entre nuestros socios de DSCR para encontrar el precio más limpio para el DSCR que su propiedad entrega.

¿Y si mi DSCR queda por debajo de 1.0?

Hay tres movimientos de estructura que suben el DSCR. Primero, un enganche más grande, porque cada dólar baja el capital e interés y empuja el DSCR hacia arriba. El resultado de despeje al DSCR meta que sale arriba le dice exactamente cuánto tendría que poner de más. Segundo, una tasa más baja con una reducción temporal de tasa, porque algunos prestamistas de DSCR permiten estructuras 2-1 o 1-0 pagadas por adelantado como puntos. Tercero, un plazo más largo, porque pasar de una amortización a 25 años a una a 30 años reparte el pago y sube el DSCR. En un negocio que sale apretado normalmente corremos los tres escenarios.