Cuánto puedo pagar por una casa

Las calculadoras de cuánto puede pagar no le dicen qué le va a aprobar un prestamista. Le dicen qué puede sostener sin ahogarse. La aprobación depende del puntaje de crédito, de la continuidad del empleo, de las reservas y del programa de préstamo específico. Lo que usted puede pagar depende de la cuenta del mes: qué parte de su cheque quiere que se vaya a la hipoteca y qué parte a todo lo demás.

Qué dice la regla 28/36

La regla 28/36 es el punto de referencia conservador de siempre. La relación deuda-ingreso (DTI) de entrada, es decir el pago de la vivienda entre sus ingresos mensuales brutos, por debajo del 28%. El DTI total, que suma la vivienda y las demás deudas del mes, por debajo del 36%. Viene de la suscripción (underwriting) de la época de FHA y sigue siendo una buena forma de revisar sus cuentas: si sus números la rebasan, usted no queda necesariamente descalificado, pero sí se está apretando el presupuesto de verdad.

El control deslizante de esta calculadora va del 28% al 50% para que usted vea qué le compra cada escenario. La marca más común después del 36% es el 43%, el safe harbor de la Qualified Mortgage, y muchos préstamos convencionales, FHA y VA de hoy llegan al 45% o al 50% con factores compensatorios como buen crédito, reservas grandes o un empleo estable de muchos años.

Cómo se calcula el DTI en realidad

El DTI cuenta el pago mínimo obligatorio de cada deuda, no el saldo. Un saldo de $20,000 en tarjetas con un mínimo de $400 cuenta como $400 al mes contra su DTI. Un préstamo estudiantil de $30,000 con un pago de $250 al mes basado en ingresos cuenta como $250, aunque algunos programas usan en su lugar el 0.5% del saldo. Pregúntele a su oficial de préstamos cuál aplica en su caso. No cuenta los servicios de la casa, el súper, la gasolina, la guardería, las primas de seguro (fuera de la póliza del dueño de casa y del PMI) ni el ahorro. Por eso el apretón real de su presupuesto siempre es más fuerte de lo que sugiere el DTI.

DTI de entrada frente a DTI total

El DTI de entrada le dice qué parte de su cheque se come la casa sola. Un 32% de entrada significa que como un tercio de cada dólar bruto se va al PITI antes de cualquier otra obligación. El DTI total le suma las demás deudas y es el que casi todos los suscriptores miran, porque captura la carga completa del mes. Un DTI total del 43% en alguien que no debe nada más significa que la casa sola va al 43%, y eso es incómodo. Ese mismo 43% en alguien con $1,200 al mes entre el carro y los préstamos estudiantiles significa que la casa quizá va apenas al 28-30%, mucho más llevadero.

Por qué en Texas alcanza distinto que en las costas

Casi toda la diferencia la marcan los impuestos sobre la propiedad. Una casa de $400,000 en Texas al 2.0% paga como $667 al mes de impuestos sobre la propiedad, casi el doble de lo que pagaría la misma casa en California, con 1.0% efectivo, o en Florida, con ~1.0% efectivo. Del otro lado, Texas no cobra impuesto estatal sobre el ingreso, así que su bruto rinde más, y los precios en DFW, Austin, San Antonio y Houston todavía compran bastantes más metros que sus equivalentes de la costa. El efecto neto es que las familias de Texas suelen alcanzar casas más grandes con ingresos más chicos que sus pares de la costa, aun con el jalón del depósito en garantía (escrow) de los impuestos.