Tasas de refinanciamiento: cuándo conviene y cómo pensar el punto de equilibrio.

Las tasas de refinanciamiento y las tasas de compra salen del mismo mercado de MBS, así que se mueven en la misma dirección al mismo tiempo. Pero dentro de cualquier mercado, las tasas de refinanciamiento se cotizan un poco distinto que las de compra, y esas diferencias importan cuando usted está decidiendo si refinanciar.

Dos tipos de refinanciamiento

Hay dos modalidades de refinanciamiento hipotecario, y cada una se cotiza distinto:

• Refinanciamiento de tasa y plazo. Reemplaza su hipoteca actual por una nueva con otra tasa u otro plazo. El monto del préstamo nuevo queda más o menos igual a su saldo actual (más los costos de cierre, si se incorporan). A usted no le regresa efectivo. Esta es la estructura cuando la meta es “bajar mi pago” o “terminar de pagar más rápido”.
• Refinanciamiento con retiro de efectivo. Reemplaza su hipoteca actual por un préstamo más grande y le entrega la diferencia en efectivo al cierre. Ese efectivo se puede usar para lo que sea: mejoras a la casa, consolidar deudas, colegiatura o el enganche (pago inicial) de una propiedad de inversión. Para el prestamista el retiro de efectivo trae más riesgo estructural, así que se cotiza con una prima.

Por qué tasa y plazo y retiro de efectivo se cotizan distinto

El precio de un refinanciamiento de tasa y plazo se parece al de una compra: a veces sale un poco mejor, a veces un poco peor, según el día. El prestamista está reemplazando un préstamo que se está pagando bien por otro igual, y el riesgo es comparable.

El refinanciamiento con retiro de efectivo carga un Ajuste de Precio a Nivel de Préstamo (LLPA) en contra, porque históricamente esos prestatarios caen en incumplimiento con más frecuencia que los de compra o los de tasa y plazo. Sacar efectivo de la plusvalía sube el LTV (relación préstamo-valor) y quita el margen de seguridad que daba esa plusvalía. Los inversionistas le ponen precio a ese riesgo. Cuente con que un refinanciamiento con retiro de efectivo se cotice por encima de un refinanciamiento de tasa y plazo equivalente, según el FICO, el LTV y el programa.

Texas le agrega su propio giro al retiro de efectivo. La ley estatal (Sección 50(a)(6) de la Constitución de Texas) impone reglas específicas de protección al consumidor en los refinanciamientos sobre la plusvalía de la casa, entre ellas un máximo de 80% de LTV combinado, un periodo de reflexión de 12 días antes del cierre y límites a los cargos de originación. Esas reglas aplican incluso encima del precio del inversionista, sea convencional o jumbo. Nosotros modelamos la cuenta específica de Texas en cada expediente con retiro de efectivo.

Cuándo tiene sentido refinanciar

La regla práctica ha sido históricamente “refinancie cuando las tasas bajen entre 0.5% y 1% por debajo de su tasa actual”. Esa regla es un punto de partida, no una respuesta. La decisión real depende de tres cosas: cuánta tasa ahorra, cuánto tiempo se queda con el préstamo nuevo y cuánto cuestan los costos de cierre.

Refinanciar tiene sentido cuando:

• Su tasa está bastante por encima de las tasas de mercado del momento (por lo general 0.5% o más para que la cuenta de un refinanciamiento limpio funcione)
• Usted piensa quedarse con el préstamo nuevo el tiempo suficiente para recuperar los costos de cierre con el ahorro mensual (el punto de equilibrio, más abajo)
• Usted quiere quitar el seguro hipotecario (salir de un FHA hacia un convencional una vez que tiene 20% o más de plusvalía es un motivo común)
• Usted quiere cambiar el plazo (pasar de 30 años a 15 años para terminar de pagar la hipoteca más rápido)
• Usted quiere usar la plusvalía para algo específico (retiro de efectivo, pero solo cuando el uso justifica la tasa más alta)

Refinanciar rara vez tiene sentido cuando:

• Su tasa está dentro de 0.25% de las tasas de mercado del momento y los costos de cierre pasan de $4K
• Usted espera vender la casa dentro de 1 a 3 años (puede que no alcance a recuperar los costos de cierre)
• Usted lleva 5 años o más dentro de un préstamo a 30 años, porque refinanciar hacia un préstamo nuevo a 30 años reinicia el reloj de la amortización y le puede costar más intereses de por vida aunque el pago mensual baje

El cálculo del punto de equilibrio

El punto de equilibrio de un refinanciamiento contesta una pregunta sencilla: ¿cuántos meses pasan hasta que el ahorro del pago mensual cubre los costos de cierre?

La cuenta: divida el total de los costos de cierre entre el ahorro del pago mensual. Si los costos de cierre son $4,500 y el préstamo nuevo ahorra $150 al mes, el punto de equilibrio cae en 30 meses, o sea dos años y medio. Después de ese punto, el refinanciamiento le deja dinero en la bolsa cada mes. Antes de ese punto, el refinanciamiento va perdiendo.

Dos precisiones:

• Use el ahorro de capital e intereses, no el ahorro del pago total. Si la línea del depósito en garantía (escrow) se mueve porque se reajustó el estimado del impuesto sobre la propiedad, el ahorro aparente no es real: su recibo de impuestos no cambió.
• Compare en igualdad de condiciones en el plazo. Pasar de un préstamo a 30 años al que le quedan 25 hacia un préstamo nuevo a 30 años no es lo mismo que un refinanciamiento a 25 años. El pago más bajo de un préstamo nuevo a 30 años viene en parte de repartir el saldo entre más años, no nada más de una tasa más baja. Para comparar limpio, modele el préstamo nuevo amortizado sobre el mismo plazo que le queda al actual.

Una regla rápida: si su punto de equilibrio queda por debajo de 36 meses y usted piensa quedarse en la casa 5 años más o más, refinanciar casi siempre vale la pena. Pasados los 60 meses de punto de equilibrio la cuenta se pone frágil y el caso tiene que ser específico (quitar el PMI, cambiar el plazo o sacar efectivo para un propósito definido).

Una nota sobre el entorno de tasas de hoy

Nosotros no cotizamos tasas específicas en esta página, porque las tasas se mueven todos los días y una página escrita se queda vieja rápido. Lo que sí se puede decir en general: el entorno de tasas de cualquier día refleja cómo ve el mercado de MBS la inflación, la política de la Reserva Federal y los rendimientos del Tesoro en ese momento. Las ventanas de oportunidad para refinanciar se abren y se cierran conforme se mueven las tasas. El momento de evaluar un refinanciamiento es cuando las tasas andan cerca de su objetivo, no cuando a usted le tocó leer este artículo.

Si usted nos dice su tasa actual, su saldo restante y su plazo restante, corremos la cuenta real del refinanciamiento contra las tasas del día y le decimos si tiene sentido, incluso si la respuesta es “todavía no, vuelva a preguntar en 90 días”.

Cómo bloquear su tasa de refinanciamiento

La mecánica del bloqueo en un refinanciamiento es la misma que en una compra. Una vez que usted se decidió a refinanciar y el expediente está abierto, la tasa se bloquea por un periodo determinado (normalmente 30 o 45 días). Los cierres de refinanciamiento suelen ir más rápido que los de compra, porque no hay contrato de compraventa, ni coordinación con un agente de bienes raíces, ni inspección, así que muchas veces un bloqueo de 30 días alcanza.

Un error que vemos con frecuencia en los refinanciamientos es esperar demasiado. El prestatario ve una tasa que le funciona, decide “la voy a seguir unas semanas más” y después ve cómo el mercado se le va en contra. La jugada correcta es bloquear cuando la cuenta le funciona a usted, no cuando el mercado toque su punto mínimo. El fondo del mercado de tasas no se puede adivinar de manera confiable.

Otro error frecuente es bloquear con un solo prestamista minorista sin comparar. Las tasas de refinanciamiento varían entre inversionistas igual que las tasas de compra. Como corredores, llevamos su expediente a varias relaciones con inversionistas y le presentamos las cotizaciones que salen de esa comparación.