Documentación de ingresos alternativa
Estados de cuenta, formularios 1099, estados de resultados, cálculo con activos, listas de rentas. Se escoge el que refleja cómo gana usted de verdad.
Programas Non-QM y ampliados en Texas.
Cuando la documentación estándar no encaja con su perfil, los programas ampliados (Non-QM) califican con ingresos, activos o propiedades por otra vía. Para los prestatarios de Texas que la suscripción convencional no puede aprobar.
- Se acepta documentación alternativa
- Por cuenta propia, 1099 e inversionistas
- Prestamistas Non-QM especializados en Texas
Non-QM es una categoría, no un solo producto.
Non-QM (Non-Qualified Mortgage) se refiere a los préstamos que quedan fuera del puerto seguro de QM, es decir, los que no cumplen las normas estrictas de QM del Consumer Financial Protection Bureau (topes de relación deuda-ingreso (DTI), requisitos de documentación, topes de cuotas y restricciones de características). No son préstamos abusivos. Son productos especializados para prestatarios cuyos ingresos, activos o propiedades no caben en las cajas estándar de convencional, FHA o VA. Un préstamo Non-QM puede ser un expediente con estados de cuenta de alguien por cuenta propia, un expediente DSCR de inversionista, un expediente de patrimonio alto que califica con activos o un expediente de extranjero, y cada uno trae sus propias reglas de suscripción (underwriting).
Cómo pasa un préstamo Non-QM de la primera consulta a las llaves.
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Identificar el producto Non-QM correcto
Empezamos por cruzar su situación con el menú Non-QM: estados de cuenta, 1099, estado de resultados, activos, DSCR, extranjero, ITIN, fix-and-flip, puente, portafolio y renta corta. El producto correcto depende de la fuente de sus ingresos y de lo que usted va a comprar.
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Reunir la documentación alternativa
Cada producto trae su propia lista de documentos. Los expedientes con estados de cuenta piden de 12 a 24 meses de estados. Los DSCR piden una hoja de ingresos de la propiedad. Los que califican con activos piden estados de cuenta bancarios y de casa de bolsa. Nosotros pedimos solo lo que el producto escogido necesita.
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Enviar el expediente a un prestamista Non-QM especializado
Los expedientes Non-QM no corren por la suscripción automatizada de las agencias. Van a inversionistas especializados que los revisan a mano contra sus propias matrices. Nosotros llevamos el expediente a varias mesas para conseguir el precio más limpio.
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Suscripción con criterios alternativos
La revisión corre contra las reglas de documentación alternativa: promedio de depósitos, cálculo de activos, razón DSCR y demás. Las condiciones se liberan en la misma pista paralela de siempre.
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Cierre
Los expedientes Non-QM por lo general cierran una vez que el expediente está limpio. Closing Disclosure (declaración de cierre), firma en la compañía de títulos, transferencia de fondos y llaves.
Hecho para los prestatarios de Texas que los prestamistas convencionales no pueden aprobar.
El puerto seguro de QM se diseñó para sacar del mercado hipotecario los préstamos abusivos, y lo logró. El efecto secundario que nadie buscaba es que millones de prestatarios legítimos y solventes quedaron fuera de la caja de QM: dueños de negocio por cuenta propia con buen flujo pero con muchas deducciones en su declaración, inversionistas de bienes raíces que califican con rentas en lugar de un W-2, médicos a media residencia, extranjeros, personas con ITIN y jubilados que viven de sus activos. El Non-QM existe justo para ellos. En Q Mortgage trabajamos expedientes Non-QM de forma habitual en todo el menú de productos, así que sabemos qué inversionista responde mejor a cada perfil.
Un programa Non-QM es la herramienta correcta cuando:
- Usted trabaja por cuenta propia, con un negocio fuerte pero con deducciones en la declaración que aplastan su ingreso calificador
- Usted es contratista con 1099 y un ingreso variable que no encaja en el promedio convencional
- Usted es inversionista de bienes raíces y califica con la renta de la propiedad (DSCR)
- Usted es extranjero o prestatario con ITIN, sin número de seguro social
- Usted tuvo un evento de crédito reciente (bancarrota, ejecución hipotecaria, venta corta) que las reglas de QM excluyen
Por qué un programa Non-QM funciona cuando el convencional dice que no.
Muchos productos no dependen de la declaración de impuestos
Los expedientes con estados de cuenta, los de solo 1099 y los que califican con activos no piden declaraciones de impuestos. Sirve cuando sus declaraciones muestran menos flujo del que su negocio de verdad genera.
Calificar con la propiedad (DSCR)
Los préstamos DSCR de inversionista califican con la renta de la propiedad, y su ingreso personal no entra en el cálculo de la suscripción.
Montos de préstamo más altos disponibles
Muchos inversionistas Non-QM manejan montos que entran de lleno en el rango jumbo, incluso en expedientes de documentación alternativa que el jumbo convencional no tocaría.
Productos de corto plazo para fix-and-flip y puente
Los productos Non-QM de corto plazo (fix-and-flip, puente) corren por una pista distinta a la de un expediente de compra a 30 años. Son expedientes basados en activos, sin análisis de ingresos, así que el calendario lo marcan el título y el avalúo, no la suscripción.
Términos para inversionistas cuando hacen falta
El Non-QM es el motor de la mayor parte del financiamiento para inversionistas en Texas: DSCR, portafolio, renta corta y fix-and-flip viven todos aquí.
Non-QM
Gama de programas alternativos
Preguntas sobre Non-QM, respondidas.
¿Qué quiere decir Non-QM?
Non-QM quiere decir Non-Qualified Mortgage, o sea cualquier hipoteca que no cumple las normas de Qualified Mortgage del CFPB. QM trae reglas estrictas de relación deuda-ingreso, de documentación, de cuotas y de características del producto. Los préstamos Non-QM operan fuera de esas reglas, con criterios de suscripción alternativos.
¿Los préstamos Non-QM son abusivos?
No. La etiqueta Non-QM es una categoría regulatoria, no un juicio sobre la calidad del préstamo. El mercado Non-QM de hoy está dominado por inversionistas institucionales de primera línea que otorgan préstamos bien documentados y que se amortizan por completo, a prestatarios que simplemente no caben en la caja de las agencias. Los abusos anteriores a 2008, que son los que la regla de QM vino a evitar, no son lo que vende el mercado Non-QM moderno.
¿Por qué existen si no son QM?
Porque hay una población real de prestatarios solventes (por cuenta propia, inversionistas, extranjeros, personas con ITIN, jubilados) que de verdad no pueden documentar sus ingresos como lo piden las reglas de QM. Los productos Non-QM le dan a esos prestatarios un camino al financiamiento sin obligarlos a meterse en programas de agencia que no les quedan.
¿Cómo se comparan las tasas con las del convencional?
Un préstamo Non-QM por lo general se cotiza por encima de un préstamo convencional comparable. Cuánto más alto depende del producto, del perfil del solicitante y del mercado. Ese sobreprecio refleja la falta de liquidez de agencia, porque los préstamos Non-QM se quedan en el balance del prestamista o se venden a inversionistas privados en lugar de venderse a Fannie Mae o a Freddie Mac. Le mostramos el precio vigente de varios inversionistas Non-QM para que vea sus opciones reales.
¿Puedo refinanciar de Non-QM a convencional más adelante?
Sí, y es una jugada común. Muchos prestatarios usan el Non-QM para entrar a la casa hoy y después refinancian a convencional cuando sus declaraciones, su historial de empleo o su perfil de crédito ya caben en la caja de las agencias. Cuando tiene sentido, diseñamos el expediente original pensando en esa salida.
¿Cuál producto Non-QM me toca a mí?
Depende por completo de la fuente de sus ingresos y de lo que va a comprar. Por cuenta propia comprando casa propia, estados de cuenta. Inversionista de bienes raíces, DSCR. Jubilado con patrimonio alto, calificación por activos. Extranjero, programa de extranjeros. Con ITIN, programa ITIN. Primero cruzamos su perfil contra el menú y después recomendamos un producto, no al revés.
¿Necesita una hipoteca fuera de lo tradicional en Texas?
Requisitos Non-QM: cambian según el producto.
- Cada producto Non-QM trae sus propios requisitos, y los detalles que obligan están en la página de cada producto
- En general: FICO de 660 o más en la mayoría de los productos Non-QM
- Rango de enganche (pago inicial) de 10 a 30% según el producto y el perfil
- Se piden reservas (por lo general 6 meses o más de PITI) y propiedad en Texas
Las categorías Non-QM principales de un vistazo.
| Fuente de ingresos | Ideal para | Enganche % | FICO mínimo | |
|---|---|---|---|---|
| Estados de cuenta | De 12 a 24 meses de depósitos bancarios | Por cuenta propia con buen flujo pero con muchas deducciones fiscales | 10–20% | 660 |
| DSCR | La renta de la propiedad (razón DSCR) | Inversionistas de bienes raíces que califican con la propiedad | 20–25% | 680 |
| Calificación por activos | Activos líquidos convertidos en ingreso mensual | Jubilados y prestatarios de patrimonio alto sin W-2 | 20%+ | 700 |
| Extranjeros | Crédito internacional y verificación de activos | Extranjeros que no residen en Estados Unidos y compran en Texas | 25–40% | N/A (internacional) |
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Otras formas en que cerramos
Préstamos con estados de cuenta
Califican a compradores de Texas por cuenta propia con 12 a 24 meses de depósitos.
Más informaciónPréstamos DSCR
Financiamiento para inversionistas que califica con la razón de renta de la propiedad y no con el ingreso personal.
Más informaciónPréstamos por activos
Para prestatarios de patrimonio alto que califican con activos líquidos cuando la documentación tradicional de ingresos no alcanza.
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