Cumple con Texas desde el primer día
Cada divulgación, cada lugar de cierre y cada firma se acomodan para satisfacer la Sección 50(a)(6). En Texas, un préstamo sobre la plusvalía que no cumple puede quedar sin fuerza legal, y eso no lo arriesgamos.
Préstamos sobre la plusvalía y HELOC en Texas.
Texas tiene protecciones constitucionales propias para quien usa la plusvalía de su casa. Armamos su HELOAN o su HELOC para cumplir con la Sección 50(a)(6), sin las sorpresas que agarran mal parados a los prestamistas de fuera del estado.
- Cumple con la Sección 50(a)(6) de Texas
- Tope de 80% de LTV combinado
- Periodo de reflexión de 12 días
En Texas, prestar sobre la plusvalía es asunto constitucional.
Un préstamo sobre la plusvalía (HELOAN) es una segunda hipoteca de suma fija a tasa fija con su casa como garantía. Una línea de crédito sobre la plusvalía (HELOC) es una línea revolvente con la misma garantía. En Texas, las dos se rigen por el Artículo XVI Sección 50(a)(6) de la Constitución de Texas, que suma protecciones al prestatario que no existen en ningún otro estado. Hasta 1997 Texas no permitía nada de crédito de consumo sobre la plusvalía. Cuando por fin lo permitió, las reglas quedaron escritas en la constitución y no en una ley ordinaria. Eso quiere decir que esas protecciones (tope de 80% de LTV combinado, periodo de reflexión de 12 días, tope de 2% en costos de cierre, un solo préstamo sobre la plusvalía a la vez, consentimiento del cónyuge) no las puede desgastar el poder legislativo. Los prestamistas que no viven el cumplimiento hipotecario de Texas todos los días se equivocan seguido en esto.
Cómo pasa un préstamo sobre la plusvalía en Texas de la consulta al fondeo.
- 01
Consiga un avalúo del valor actual de su casa
El prestamista ordena un avalúo vigente para establecer el valor de mercado justo de la casa. El tope de 80% de LTV combinado se calcula sobre ese valor, así que un avalúo correcto es la base de todo.
- 02
Solicite con documentación completa de ingresos y activos
Los préstamos sobre la plusvalía en Texas son de documentación completa: ingresos (formularios W-2, talones de pago, declaraciones de impuestos), activos, deudas y el estado de cuenta de su primera hipoteca. Aplican las mismas divulgaciones que a cualquier hipoteca de consumo, más los avisos propios de la Sección 50(a)(6).
- 03
Periodo de reflexión de 12 días
Una vez que usted recibe el aviso requerido de la Sección 50(a)(6) y la solicitud, Texas obliga a un periodo de reflexión de 12 días antes de que el préstamo pueda cerrar. Usted no lo puede renunciar. Nosotros programamos el expediente alrededor de eso desde el primer día.
- 04
Suscripción
El expediente entra a suscripción (underwriting). El prestamista libera las condiciones de crédito, de ingresos y de valor. El LTV combinado se verifica contra el tope de 80%. El tope de costos de cierre (2% del monto del préstamo) se verifica contra el límite constitucional.
- 05
Cierre final
El cierre ocurre en la oficina del prestamista, en el despacho de un abogado o en la compañía de títulos, porque la constitución exige uno de esos lugares en específico. Si usted es casado, los dos cónyuges tienen que dar su consentimiento.
- 06
Se entregan los fondos
En un HELOAN usted recibe una sola suma después del periodo de rescisión. En un HELOC su línea de crédito queda disponible para disponer de ella según el contrato de crédito.
Hecho para las familias de Texas que usan su plusvalía como se debe.
La Sección 50(a)(6) de Texas se malinterpreta con mucha frecuencia. Los prestamistas de fuera cotizan términos que violan el tope constitucional, calculan mal el límite de costos de cierre o programan cierres que no respetan el periodo de 12 días, y la consecuencia no es una multa, es un gravamen sin fuerza legal. Nosotros cerramos los préstamos sobre la plusvalía de Texas como Texas los escribió: 80% de LTV combinado, tope de 2% en costos de cierre, periodo de reflexión de 12 días, consentimiento del cónyuge y el lugar de cierre correcto. Sin sorpresas, sin huecos de cumplimiento y sin tratos que se tengan que deshacer.
Un préstamo sobre la plusvalía en Texas es la herramienta correcta cuando:
- Usted va a pagar proyectos de mejora o de remodelación de su casa
- Usted quiere consolidar deuda de tarjetas de interés alto a una tasa más baja respaldada por su casa
- Usted va a pagar colegiatura universitaria u otros costos de educación
- Usted va a cubrir un gasto grande (médico, un evento familiar, comprarle su parte a alguien)
- Usted necesita fondos puente entre la venta de una casa y la compra de la siguiente
Por qué importa prestar sobre la plusvalía cumpliendo con Texas.
HELOAN a tasa fija o HELOC revolvente
Las dos estructuras están disponibles. Suma fija a tasa fija (HELOAN) cuando usted ya sabe cuánto va a costar. Línea revolvente (HELOC) cuando quiere margen para disponer del dinero poco a poco.
Hasta 80% de LTV combinado
El tope constitucional de Texas es 80%: su primera hipoteca actual más el nuevo préstamo sobre la plusvalía no pueden pasar del 80% del valor de avalúo. Nosotros modelamos la cifra exacta en dólares en cada expediente.
Tope de costos de cierre (propio de Texas)
Los costos de cierre totales tienen un tope de 2% del monto del préstamo bajo la Sección 50(a)(6) (con exclusiones limitadas para el avalúo, el levantamiento y la prima del título). Esa es una protección real al consumidor, y es un problema de matemáticas que casi todos los prestamistas de fuera de Texas resuelven mal.
Interés deducible si se usa para mejorar la casa
Bajo la ley fiscal federal vigente, el interés de una deuda sobre la plusvalía que se usa para mejorar la casa de manera sustancial puede ser deducible de impuestos. Consulte a su contador público, porque la situación de cada contribuyente es distinta.
Procesamiento con la mira en el calendario
El periodo de reflexión de 12 días es obligatorio y no se negocia, pero el resto del expediente puede avanzar rápido cuando la documentación viene limpia. Nosotros acomodamos la secuencia alrededor de esa ventana de 12 días para que el expediente cierre en cuanto se pueda.
80%
Tope de LTV combinado en Texas
Preguntas sobre la plusvalía en Texas, respondidas.
¿Qué es la Sección 50(a)(6) de Texas?
La Sección 50(a)(6) es la parte del Artículo XVI de la Constitución de Texas que autoriza, y regula con mano firme, el crédito sobre la plusvalía en Texas. Fija el tope de 80% de LTV combinado, el periodo de reflexión de 12 días, el tope de 2% en costos de cierre, el requisito de que los cierres pasen en la oficina de un prestamista, de un abogado o de una compañía de títulos, y la regla de que usted solo puede tener un préstamo sobre la plusvalía en la propiedad a la vez. Estas reglas son constitucionales y no legislativas, lo que significa que no las puede cambiar una ley ordinaria.
¿Por qué el tope de 80% es una regla constitucional y no una política del prestamista?
Cuando Texas autorizó por primera vez el crédito sobre la plusvalía en 1997, el poder legislativo metió las protecciones al prestatario directo en la constitución del estado en lugar de meterlas en el código de propiedad. El tope de 80% quedó como un límite duro para que los dueños de casa en Texas no se sobreapalancaran. Como está en la constitución, ningún prestamista puede ofrecer en Texas un préstamo sobre la plusvalía con 90% de LTV combinado, porque sería inconstitucional y no tendría fuerza legal.
¿Qué es el periodo de reflexión de 12 días?
Después de que usted recibe el aviso requerido de la Sección 50(a)(6) y entrega una solicitud por escrito, Texas exige que pasen por lo menos 12 días calendario antes de que el préstamo pueda cerrar. El periodo existe para que el prestatario tenga tiempo de revisar los términos y de pensarlo otra vez. No se puede renunciar, ni siquiera a petición del prestatario, y cerrar antes de los 12 días crea un gravamen sin fuerza legal.
¿Cómo se calcula el tope de costos de cierre?
La Sección 50(a)(6) pone un tope de 2% del monto del préstamo a los cargos y costos de cierre totales. Unos cuantos renglones quedan fuera de ese tope (sobre todo la cuota del avalúo, la del levantamiento y la prima del seguro de título en sí), pero los cargos de originación, de procesamiento, de suscripción, de preparación de documentos y casi todos los cargos de terceros sí cuentan contra el 2%. Nosotros calculamos el tope por adelantado y armamos la hoja de cargos para cumplir en cada expediente.
¿Puedo tener más de un préstamo sobre la plusvalía en mi casa de Texas?
No. La Constitución de Texas permite un solo préstamo sobre la plusvalía bajo la Sección 50(a)(6) en una propiedad a la vez. Si usted ya tiene un HELOAN o un HELOC y quiere uno nuevo, el préstamo que ya tiene se liquida como parte del cierre nuevo. Una compra de primer gravamen o un refinanciamiento de tasa y plazo son otra categoría y no cuentan contra esta regla.
HELOAN o HELOC, ¿cuál me conviene?
Un HELOAN es una suma fija a tasa fija con pago fijo, y le sirve cuando usted sabe exactamente cuánto necesita y quiere un plan de pago predecible. Un HELOC es una línea revolvente de la que usted dispone conforme la necesite, a tasa variable, y le sirve cuando quiere margen y no necesita todo el dinero el primer día. Modelamos los dos lado a lado según su proyecto, su calendario y qué tan sensible es usted al movimiento de la tasa.
¿El interés es deducible de impuestos?
Bajo la ley fiscal federal vigente, el interés de una deuda sobre la plusvalía por lo general solo se deduce cuando el dinero se usa para comprar, construir o mejorar de manera sustancial la casa que garantiza el préstamo. La plusvalía usada para consolidar deuda, para colegiaturas o para otros fines por lo general no se deduce. Esto es ley fiscal federal, no algo propio de Texas. Confirme siempre con su contador público, porque su situación particular puede cambiar la respuesta.
¿Puedo usar mi préstamo sobre la plusvalía de Texas para lo que sea?
Sí. Una vez fondeado, el dinero se puede usar para cualquier fin legal. Las restricciones constitucionales de Texas son sobre la estructura del préstamo (tope de LTV, tope de costos de cierre, periodo de reflexión, regla de uno a la vez, consentimiento del cónyuge), no sobre en qué gasta usted el dinero después del cierre.
¿Necesita usar la plusvalía de su casa en Texas?
Los requisitos del préstamo sobre la plusvalía en Texas de un vistazo.
- FICO de 680 o más por lo general
- 20% o más de plusvalía restante después del préstamo nuevo (máximo 80% de LTV combinado, tope constitucional)
- Periodo de reflexión de 12 días obligatorio y no renunciable
- Costos de cierre con tope de 2% del monto del préstamo (tope constitucional de Texas, con exclusiones limitadas)
- Solo se permite un préstamo sobre la plusvalía bajo la Sección 50(a)(6) en la propiedad a la vez
- Cierta propiedad de uso agrícola queda restringida del crédito sobre la plusvalía bajo la constitución
- Propiedad en Texas
- Residencia principal ocupada por el dueño
- Si el prestatario es casado, los dos cónyuges tienen que dar su consentimiento, aunque solo uno vaya en el préstamo
HELOAN, HELOC y refinanciamiento con retiro de efectivo.
| Estructura | Tasa | Ideal para | Notas propias de Texas | |
|---|---|---|---|---|
| HELOAN | Suma fija con pago fijo | Fija | Un gasto único ya conocido (presupuesto de remodelación, consolidación de deuda) | Sujeto al tope de 80% de LTV combinado, al periodo de reflexión de 12 días y al tope de 2% en costos de cierre |
| HELOC | Línea de crédito revolvente | Variable | Disposiciones flexibles con el tiempo (remodelación por etapas, colegiaturas continuas) | Aplican las mismas protecciones de la Sección 50(a)(6), y sigue vigente la regla de un solo préstamo sobre la plusvalía a la vez |
| Refinanciamiento con retiro de efectivo | Una primera hipoteca nueva que reemplaza a la que ya tiene | Fija (lo típico) | Quien además se beneficia de una tasa o un plazo nuevos en la primera hipoteca | El retiro de efectivo en Texas también es Sección 50(a)(6), con las mismas protecciones, y cuenta como su único préstamo sobre la plusvalía |
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Préstamo sobre la plusvalía disponible en todo Texas, incluidas estas ciudades:
Otras formas en que cerramos
Refinanciamiento con retiro de efectivo
Reemplace su primera hipoteca y saque efectivo, también regido por la Sección 50(a)(6) de Texas.
Más informaciónPréstamos convencionales
Financiamiento convencional estándar de primera hipoteca para compra o para refinanciamiento de tasa y plazo.
Más informaciónPréstamos FHA
Opción de primera hipoteca asegurada por el gobierno, con menos enganche (pago inicial) para quien compra por primera vez o reconstruye su crédito.
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