Sin declaraciones de impuestos
Ni 1040, ni Schedule C, ni 4506-T. Los depósitos de su cuenta de banco son el cálculo de ingresos, así que su CPA (contador) puede seguir optimizando su factura de impuestos sin que eso le cueste la casa.
Préstamos con estados de cuenta en Texas.
Califique con 12 a 24 meses de depósitos bancarios, no con el renglón final de su declaración de impuestos. Hecho para dueños de negocio a quienes sus deducciones legítimas les cierran la puerta en la suscripción (underwriting) convencional.
- De 12 a 24 meses de estados de cuenta del negocio o personales
- Hasta 90% de LTV con FICO de 660 o más
- Sin declaraciones de impuestos, sin formularios W-2 y sin 4506-T
Una hipoteca para trabajadores independientes que usa los depósitos como ingresos.
Un préstamo con estados de cuenta es un programa Non-QM (Non-Qualified Mortgage) que le permite a una persona por cuenta propia calificar con el efectivo que de verdad pasa por sus cuentas del negocio o personales, y no con el ingreso neto de su declaración de impuestos. El prestamista promedia los depósitos de 12 o 24 meses, aplica un factor de gastos (por lo general 50%, a veces menos en negocios de servicios con gastos generales documentados) y usa esa cifra como su ingreso mensual calificador. Para los dueños de negocio que legítimamente deducen vehículos, equipo, oficina en casa y viajes, esto suele producir un ingreso calificador dos o tres veces más alto que el que muestra el Schedule C.
Cómo pasa un préstamo con estados de cuenta de la primera consulta a las llaves.
- 01
Precalificación con consulta suave
Hacemos una consulta suave de crédito, sin afectar su FICO, y le preguntamos qué cuentas quiere usar. La mayoría de los expedientes usa estados de cuenta del negocio (con factor de gastos) o estados de cuenta personales (sin factor de gastos, con los depósitos del negocio transferidos ahí).
- 02
Revisión de los estados de cuenta
Usted nos manda 12 o 24 meses de estados de cuenta en PDF. Sumamos los depósitos que califican, excluimos transferencias y partidas de una sola vez, y calculamos el ingreso mensual calificador antes de que el expediente llegue a un suscriptor.
- 03
Preaprobación completa
Reunimos la prueba de trabajo por cuenta propia (licencia del negocio, carta del CPA o dos años en un registro del Secretary of State), los activos y la identificación. Emitimos una carta de preaprobación por el monto de préstamo que califica.
- 04
La búsqueda de casa
Usted busca casa con una preaprobación Non-QM. Le explicamos a su agente cómo presentar el financiamiento, porque un préstamo con estados de cuenta cierra en el mismo calendario TRID que un convencional, a pesar de la etiqueta de documentación alternativa.
- 05
Contrato, avalúo y condiciones
Cuando le aceptan la oferta, ordenamos el avalúo y enviamos el expediente a un suscriptor Non-QM. La lista de condiciones por lo general se concentra en explicar depósitos y en la continuidad del trabajo por cuenta propia.
- 06
Autorización de cierre y fondeo
Le enviamos el Closing Disclosure (declaración de cierre) por lo menos tres días hábiles antes del cierre, según TRID. Usted firma en la compañía de títulos, se transfieren los fondos y recibe las llaves.
Hecho para los dueños de negocio de Texas que sí ganan dinero.
La mayoría de los dueños de negocio pequeño en Texas, desde quien maneja un restaurante hasta contratistas, agentes de bienes raíces, dueñas de salón y trabajadores independientes, deduce lo suficiente en el Schedule C como para que su declaración de impuestos los haga ver como si apenas salieran a mano. El suscriptor convencional mira el renglón 31, no ve ingresos suficientes y niega el préstamo. Un préstamo con estados de cuenta mira ese mismo negocio por el único lente que de verdad importa, o sea el efectivo que pasa por el banco. Armamos estos expedientes en todo Texas y sabemos a qué prestamista le queda mejor cada escenario.
Un préstamo con estados de cuenta es la herramienta correcta cuando:
- Usted trabaja por cuenta propia (1099, propietario único, LLC, S-corp) desde hace por lo menos dos años
- Sus declaraciones de impuestos muestran menos ingresos de los que de verdad entran, por deducciones legítimas
- Usted tiene de 12 a 24 meses de estados de cuenta limpios y con buenos depósitos, del negocio o personales
- Usted compra una residencia principal, una segunda casa o una propiedad de inversión
- Su crédito es de 660 o más y usted tiene de 10 a 20% de enganche (pago inicial)
Por qué el préstamo con estados de cuenta le gana al convencional cuando usted trabaja por cuenta propia.
Ingreso calificador más alto
La mayoría de los prestatarios por cuenta propia califica para dos o tres veces el monto de préstamo que le daría un expediente convencional armado con declaraciones de impuestos. El mismo negocio, los mismos depósitos, otras matemáticas.
Hasta 90% de LTV
Los expedientes con crédito fuerte y buena documentación llegan hasta 90% de LTV, o sea con apenas 10% de enganche en una residencia principal. La mayoría de los expedientes corre en 80% de LTV, y el 90% se reserva para los perfiles de depósitos más limpios.
Principal, segunda casa o inversión
Los programas con estados de cuenta funcionan en varios tipos de ocupación. La mayoría de nuestros compradores los usa para una residencia principal, y también los escribimos en segundas casas y en propiedades de inversión de 1 a 4 unidades.
Estados de cuenta personales o del negocio
Usted escoge cuáles presentan mejor su caso. Los estados de cuenta personales (donde no se aplica factor de gastos) muchas veces califican más alto si de todos modos usted transfiere ahí casi todos los depósitos del negocio.
El mismo calendario TRID que un convencional
Un préstamo con estados de cuenta cierra en el mismo calendario TRID que un convencional. Non-QM no quiere decir lento.
12–24
Meses de estados de cuenta bancarios (usted escoge)
Preguntas sobre el préstamo con estados de cuenta, respondidas.
¿Cómo calcula el prestamista mi ingreso calificador?
Con estados de cuenta del negocio: se suman todos los depósitos que califican en el periodo escogido (12 o 24 meses), se excluyen transferencias, reembolsos y partidas de una sola vez, y se aplica un factor de gastos (por lo general 50%, a veces menos en negocios de servicios con gastos generales bajos y documentados). Eso se divide entre el número de meses. Ese número es su ingreso mensual calificador. Con estados de cuenta personales: el mismo total menos las transferencias y sin factor de gastos, pero los depósitos tienen que venir del negocio. Hacemos esta cuenta junto con usted antes de enviar el expediente, para que no haya sorpresas.
¿Puedo usar 12 meses en lugar de 24?
Sí. La mayoría de los prestamistas Non-QM tiene programas de 12 meses. El intercambio: las opciones de 12 meses por lo general traen un precio un poco más alto y pueden topar el LTV un escalón por debajo del equivalente de 24 meses. Cotizamos las dos y usted decide.
¿Y si manejo mi negocio en varias cuentas distintas?
Por lo general se pueden combinar dos o tres cuentas del negocio en el cálculo calificador. Las cuentas tienen que estar a nombre del negocio (o a su nombre, si usted es propietario único) y tenemos que poder demostrar que los depósitos no se repiten entre cuentas, o sea que las transferencias no se cuenten dos veces.
¿Por qué la tasa sale más alta que la de un préstamo convencional?
El préstamo con estados de cuenta es un producto Non-QM. No cumple la definición de Qualified Mortgage bajo Dodd-Frank porque usa documentación alternativa de ingresos. Un préstamo Non-QM por lo general se cotiza por encima de un préstamo convencional comparable. Cuánto más alto depende del producto, del perfil del solicitante y del mercado. Para la mayoría de los prestatarios por cuenta propia el intercambio vale la pena, porque consiguen la casa para la que sí califican en lugar de recibir una negativa.
¿Necesito una carta de mi CPA?
La mayoría de los prestamistas quiere una carta del CPA que confirme dos años o más de trabajo por cuenta propia, o bien una alternativa: licencia del negocio, un registro del Secretary of State que muestre dos años o más de operación, o dos años de formularios 1099 a nombre del negocio. Coordinamos esto con su CPA desde temprano en el proceso.
¿Voy a poder refinanciar a un préstamo convencional más adelante?
Muchas veces sí. Hay dos caminos comunes: (1) moderar las deducciones de impuestos por un año o dos y refinanciar a convencional cuando sus declaraciones ya respalden los ingresos, o (2) quedarse con el préstamo con estados de cuenta y refinanciar a otro préstamo con estados de cuenta con una tasa más baja cuando las tasas bajen. Modelamos los dos caminos desde el origen para que usted conozca la estrategia de salida.
¿Trabaja por cuenta propia y ya se cansó de que le digan que no?
Los requisitos del préstamo con estados de cuenta de un vistazo.
- FICO de 660 o más (precio más favorable desde 720)
- Dos años o más por cuenta propia (carta del CPA, licencia del negocio o registro del Secretary of State)
- 12 o 24 meses de estados de cuenta del negocio o personales
- Enganche desde 10% (90% de LTV) hasta 25% o más (propiedad de inversión)
- Dos meses de reservas en residencia principal, seis o más en inversión
- Sin declaraciones de impuestos, sin formularios W-2 y sin 4506-T
- Ocupada por el dueño, segunda casa o inversión de 1 a 4 unidades
Estados de cuenta, convencional y FHA de un vistazo.
| Estados de cuenta | Convencional | FHA | |
|---|---|---|---|
| Documentos de ingresos | De 12 a 24 meses de estados de cuenta | Declaraciones de impuestos, W-2 y talones de pago | Declaraciones de impuestos, W-2 y talones de pago |
| FICO mínimo | 660 | 620 | 580 (o 500 con 10% de enganche) |
| Enganche mínimo | 10% (90% de LTV) | 3% (compra de primera vez) | 3.5% |
| Ideal para | Por cuenta propia con muchas deducciones de impuestos | Compradores con W-2 y crédito fuerte | Quien compra por primera vez o reconstruye su crédito |
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Préstamo con estados de cuenta disponible en todo Texas, incluidas estas ciudades:
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