Sin declaraciones de impuestos ni W-2
El ingreso personal no se revisa. La propiedad cubre su pago o no lo cubre, y esa es toda la pregunta de la suscripción del lado de los ingresos.
Préstamos DSCR para inversionistas en Texas.
Califique con el flujo de efectivo de la propiedad y no con su ingreso personal. Sin declaraciones de impuestos, sin W-2 y sin revisar su relación deuda-ingreso (DTI). Para los inversionistas de Texas que están creciendo su portafolio de rentas.
- El flujo de efectivo de la propiedad es lo que califica, no su ingreso personal
- No se piden declaraciones de impuestos ni W-2
- Se permite el título a nombre de una LLC
Una hipoteca que califica con el flujo de efectivo de la propiedad.
Un préstamo DSCR (Debt-Service Coverage Ratio) es una hipoteca Non-QM para propiedades de inversión que califica con el flujo de renta de la propiedad y no con su ingreso personal. La razón DSCR es igual a la renta mensual bruta dividida entre el PITIA (capital, interés, impuestos, seguro y cuotas de asociación). Los prestamistas por lo general quieren un DSCR de 1.0 o más, y algunos permiten 0.75 con compensaciones. Le acomoda al inversionista que crece su portafolio más allá del tope convencional de 10 propiedades, al que cierra en LLC para proteger sus activos y al que tiene un panorama de ingresos personales demasiado complicado para la suscripción (underwriting) convencional.
Cómo pasa un préstamo DSCR de la primera consulta a las llaves.
- 01
Identificar la propiedad de inversión
La suscripción DSCR gira alrededor de la propiedad, así que la dirección va primero. Sacamos comparables y corremos un DSCR rápido antes de que usted entre a contrato, porque no tiene caso perseguir una propiedad cuya renta no va a cubrir el pago.
- 02
Determinar la renta de mercado
El prestamista usa la tabla de rentas del avaluador (formulario 1007 / 1025), o sea la renta de mercado que determina el avalúo, o su contrato de arrendamiento vigente si la propiedad ya está rentada. Las proyecciones de renta de corto plazo piden documentación adicional.
- 03
Calcular el DSCR
El DSCR es igual a la renta mensual bruta dividida entre el PITIA. Una propiedad que se renta en $2,500 con un PITIA de $2,000 tiene un DSCR de 1.25. La mayoría de los prestamistas da su precio más favorable con DSCR de 1.0 o más, con menos LTV y precio más alto para las razones entre 0.75 y 1.0.
- 04
Suscripción normal de crédito y reservas
El ingreso personal no se revisa, pero el crédito, las reservas y los documentos de la entidad (si el título va a nombre de una LLC) se suscriben como siempre. La mayoría de los expedientes DSCR pide de 3 a 6 meses de PITIA en reservas por cada propiedad financiada.
- 05
Autorización de cierre, con título a nombre de una LLC permitido
El Closing Disclosure (declaración de cierre) sale por lo menos tres días hábiles antes del cierre, según TRID. Usted firma en la compañía de títulos, muchas veces como administrador de la LLC, se transfieren los fondos y usted toma el título. La mayoría de los prestamistas DSCR trabaja bien con una LLC de propósito único, y algunos prestan a LLC que tienen varias propiedades.
Hecho para los inversionistas de Texas que crecen más allá del convencional.
El financiamiento convencional de Fannie y Freddie lo topa en 10 propiedades financiadas en total, y ese techo se llena rápido cuando usted es un inversionista activo. El DSCR quita el tope porque el préstamo se califica con la propiedad y no con usted. Súmele el título a nombre de una LLC, la ausencia de revisión de declaraciones de impuestos y los fundamentos fuertes de la renta en Texas, y el DSCR se vuelve la herramienta de siempre para quien arma portafolios de verdad en DFW, Houston, San Antonio y Austin. Trabajamos expedientes DSCR en todo Texas y sabemos qué prestamistas traen el precio más favorable en cada nivel de DSCR.
El DSCR es la herramienta correcta cuando:
- Usted ya tiene 5 propiedades de renta o más y va creciendo
- Usted necesita el título a nombre de una LLC para proteger sus activos
- Su panorama de ingresos personales es demasiado complicado para la suscripción convencional
- Usted va a pasar el tope de 10 propiedades de Fannie y Freddie
- Usted es inversionista de fuera del estado y compra rentas en Texas
Por qué el DSCR gana para los inversionistas de portafolio de renta en Texas.
Suscripción por el flujo de la propiedad
El DSCR se calcula con la renta bruta y el PITIA. Matemáticas limpias y transparentes, y usted las puede modelar antes de escribir la oferta.
Se permite el título a nombre de una LLC
La mayoría de los prestamistas DSCR cierra en LLC de propósito único, y algunos en LLC que tienen varias propiedades. Eso pesa para proteger sus activos y para el inversionista que maneja su portafolio como un negocio de verdad.
LTV de 65 a 80% por lo general
El LTV estándar de compra corre de 75 a 80% en propiedades con DSCR de 1.0 o más. Las razones de DSCR más bajas (de 0.75 a 1.0) por lo general vienen con menos LTV y un ajuste de precio.
FICO desde 660
La mayoría de los programas DSCR acepta 660 de FICO con un precio más alto, y el precio más favorable empieza en 720. Eso queda más al alcance que el precio convencional de propiedad de inversión para quien trae raspones en el crédito.
Retiro de efectivo hasta 80% de LTV
Los refinanciamientos DSCR con retiro de efectivo se consiguen ampliamente hasta 75 a 80% de LTV en propiedades que mantienen un DSCR de 1.0 o más después del refinanciamiento. Sirve para el paso de recapitalización del BRRRR.
1.0+
Razón DSCR objetivo
Preguntas sobre el préstamo DSCR, respondidas.
¿Qué es el DSCR?
DSCR quiere decir Debt-Service Coverage Ratio, o razón de cobertura del servicio de la deuda. Es la razón entre la renta mensual bruta de una propiedad y su pago PITIA (capital, interés, impuestos, seguro y cuotas de asociación). El DSCR es la medida estándar del mundo del crédito para saber qué tan holgadamente una propiedad cubre su propio servicio de deuda.
¿Cómo se calcula el DSCR?
El DSCR es igual a la renta mensual bruta dividida entre el PITIA. Un ejemplo: una propiedad que se renta en $2,500 al mes con un PITIA de $2,000 tiene un DSCR de 1.25 ($2,500 ÷ $2,000). La cifra de renta sale de la tabla de rentas del avaluador en una propiedad desocupada, o del contrato de arrendamiento vigente si ya está rentada.
¿Cuál es el DSCR mínimo?
La mayoría de los prestamistas DSCR quiere 1.0 o más para el precio más favorable y el LTV completo. Algunos llegan a 0.75 con menos LTV y un ajuste de precio. Un puñado de programas ofrece DSCR "sin razón", donde el DSCR ni siquiera se calcula, pero esos por lo general vienen con tasas bastante más altas y con menos LTV.
¿Puedo cerrar en una LLC?
Sí, y la mayoría de los prestamistas DSCR lo prefiere o lo exige. La estructura estándar es una LLC de Texas de propósito único para la propiedad, con el acuerdo operativo y el EIN entregados al momento de la solicitud. Algunos prestamistas también permiten LLC que tienen varias propiedades. Coordinamos con su abogado la estructura de la entidad si usted todavía no la tiene armada.
¿Aceptan rentas de corto plazo (Airbnb)?
Algunos prestamistas DSCR suscriben el ingreso de renta corta con proyecciones documentadas (reportes de AirDNA, historial previo de operación de renta corta), y otros usan comparables de renta larga aunque la propiedad se vaya a usar para estancias cortas. Le decimos a qué prestamista conviene ir según la propiedad y la mezcla de estancias proyectada. Tome en cuenta que las reglas municipales de renta corta en Texas (Austin, Dallas, Fort Worth) cambian el análisis.
¿En qué se diferencia de un préstamo convencional de propiedad de inversión?
Los préstamos convencionales de propiedad de inversión califican con su ingreso personal y sus declaraciones de impuestos, y Fannie y Freddie lo topan en 10 propiedades financiadas. El DSCR califica con el flujo de efectivo de la propiedad, no tiene tope de portafolio, permite el título a nombre de una LLC y no revisa declaraciones de impuestos. El convencional por lo general gana en tasa cuando usted tiene pocas propiedades, y el DSCR gana en flexibilidad, en escala y en estructura de entidad.
¿Está armando su portafolio de rentas en Texas? Estructuremos el DSCR.
Los requisitos del préstamo DSCR de un vistazo.
- Solo propiedad de inversión (no ocupada por el dueño)
- La propiedad tiene que sostener un DSCR de 1.0 o más (algunos programas permiten 0.75 con compensaciones)
- FICO de 660 o más por lo general (precio más favorable desde 720)
- De 20 a 35% de enganche (pago inicial) según el DSCR, el LTV y el nivel de FICO
- Reservas de 3 a 6 meses de PITIA por cada propiedad financiada
- Se permite el título a nombre de una LLC y muchas veces se prefiere
- Propiedad en Texas
- Refinanciamiento con retiro de efectivo disponible hasta 80% de LTV con un DSCR que califique
DSCR, convencional de inversión y estados de cuenta de inversión de un vistazo.
| Cálculo de ingresos | Título | Enganche | Ideal para | |
|---|---|---|---|---|
| DSCR | Renta de la propiedad ÷ PITIA | Se permite LLC | De 20 a 35% | Inversionistas que pasan de 10 propiedades o que ponen el título a nombre de una LLC |
| Convencional de inversión | Ingreso personal de la declaración | Solo a nombre personal | De 15 a 25% | Inversionistas con 1 a 10 propiedades e ingreso personal fácil de documentar |
| Estados de cuenta de inversión | Depósitos de 12 a 24 meses | A nombre personal, y algunos prestamistas en LLC | De 20 a 25% | Inversionistas por cuenta propia con buen perfil de depósitos |
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Préstamo DSCR disponible en todo Texas, incluidas estas ciudades:
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