Cálculo directo del ingreso 1099
Los prestamistas leen sus formularios 1099 directamente. Sin conciliar declaraciones de impuestos, sin restar el Schedule C y sin 4506-T. El documento de ingresos es el documento de ingresos.
Préstamos con ingresos 1099 en Texas.
Para contratistas independientes, trabajadores de plataformas y vendedores por comisión. Califique con su ingreso 1099 directamente, sin la revisión completa de las declaraciones de impuestos.
- Se usa el ingreso 1099 directamente
- Se acepta promedio de 1 a 2 años
- Hasta 90% de LTV
Una hipoteca para trabajadores independientes que usa el ingreso bruto del 1099.
Un préstamo 1099 es una hipoteca Non-QM que usa su ingreso 1099 directamente (por lo general con un promedio de 1 a 2 años) en lugar de exigir declaraciones de impuestos personales completas con todas sus deducciones y su complejidad. Le acomoda a contratistas independientes y a trabajadores de plataformas cuyo ingreso bruto de 1099 cuenta una historia más clara que las declaraciones de impuestos. El prestamista suma los montos brutos de los 1099, aplica un factor de gastos moderado (varía según el prestamista, por lo general 10% en trabajos de servicio con pocos gastos generales) y usa esa cifra como su ingreso mensual calificador.
Cómo pasa un préstamo 1099 de la primera consulta a las llaves.
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Documentar de 1 a 2 años de ingreso 1099
Usted entrega los formularios 1099-NEC o 1099-MISC de quienes le pagan, por lo general de los dos años más recientes. Algunos programas aceptan un año con reservas y crédito fuertes. Verificamos cuál opción embona antes de pedirle documentos.
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Verificar con cartas de sus clientes o con contratos
Los prestamistas quieren ver que la relación es real y sigue viva. Por lo general basta una carta corta de cada cliente principal, o un contrato marco de servicios vigente. Nosotros redactamos la solicitud para que usted se la entregue directo a su cliente.
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Promediar el ingreso y aplicar el factor de gastos
La suscripción (underwriting) promedia el ingreso bruto de los 1099 en 12 o 24 meses y aplica el factor de gastos de ese prestamista. Nosotros hacemos la misma cuenta desde el principio para que la preaprobación coincida con la aprobación final.
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Suscripción normal de crédito y reservas
El resto del expediente se suscribe como cualquier Non-QM: consulta de crédito, verificación de reservas, avalúo y trabajo de título. La mayoría de los expedientes 1099 pide 6 meses de reservas en una residencia principal.
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Autorización de cierre y fondeo
El Closing Disclosure (declaración de cierre) sale por lo menos tres días hábiles antes del cierre, según TRID. Usted firma en la compañía de títulos, se transfieren los fondos y recibe las llaves. Los préstamos 1099 cierran en el mismo calendario TRID que un convencional.
Hecho para las familias de Texas que ganan con 1099.
Muchos de los que más parejo ganan en Texas, como agentes de bienes raíces de alto volumen, corredores de seguros, consultores de tecnología y vendedores de comisión pura, reciben trato de prestatario riesgoso en la suscripción convencional porque sus declaraciones de impuestos vienen enredadas. Los propios formularios 1099 cuentan una historia mucho más clara. Armamos esos expedientes en todo Texas y sabemos qué prestamistas Non-QM leen el ingreso 1099 con mejores ojos según la profesión.
Un préstamo 1099 es la herramienta correcta cuando:
- Usted es contratista independiente (consultoría, diseño, tecnología)
- Usted es agente de bienes raíces o Realtor
- Usted es agente o corredor de seguros
- Usted es vendedor de comisión pura
- Usted trabaja en plataformas (Uber, Lyft, DoorDash) con dos años o más de historial
Por qué un préstamo 1099 le gana al convencional para los contratistas y para quien vive de comisiones.
Sin revisión completa de la declaración
Su CPA (contador) puede seguir deduciendo gastos del negocio sin que eso aplaste el ingreso calificador. Las mismas ganancias, una suscripción más sencilla.
Promedio de 1 a 2 años
Lo estándar es promediar 24 meses, y la mayoría de los prestamistas Non-QM tiene opciones de 12 meses para quien trae un año reciente fuerte y reservas suficientes.
Hasta 90% de LTV
Los expedientes 1099 con crédito fuerte llegan a 90% de LTV, o sea 10% de enganche (pago inicial) en una residencia principal. La mayoría corre en 80% de LTV, y el 90% se reserva para los perfiles más limpios y con más reservas.
FICO de 660 o más por lo general
El precio más favorable empieza en 720, pero la mayoría de los prestamistas acepta 660 como mínimo. Eso deja el préstamo 1099 más al alcance que el P&L (700 o más) para quien todavía está construyendo su crédito.
Ocupada por el dueño o segunda casa
Los préstamos 1099 funcionan para residencia principal y para segunda casa. En propiedades de inversión, a la mayoría de los contratistas les acomoda mejor el DSCR, y modelamos la comparación si aplica.
90%
LTV máximo en una residencia principal
Preguntas sobre el préstamo 1099, respondidas.
¿Quién cuenta como trabajador 1099?
Cualquiera que reciba un 1099-NEC o un 1099-MISC como pago: contratistas independientes, trabajadores independientes, agentes de bienes raíces, corredores de seguros, consultores, vendedores de comisión pura y quienes trabajan en plataformas (Uber, Lyft, DoorDash, Instacart). Lo que define este préstamo es que la mayor parte de sus ingresos aparece en formularios 1099 y no en un W-2.
¿Cómo se calcula el ingreso en un préstamo 1099?
El prestamista suma los montos brutos de los 1099 en 12 o 24 meses, aplica un factor de gastos moderado (por lo general alrededor de 10% en trabajos de servicio con pocos gastos generales, y más alto para quien maneja en plataformas y carga con los costos del carro) y lo divide entre el número de meses. Esa cifra es su ingreso mensual calificador para el cálculo de la relación deuda-ingreso (DTI).
¿Y si mi ingreso 1099 cambia de un año a otro?
Los prestamistas por lo general usan un promedio de 24 meses, que suaviza los altibajos de un año a otro. Si su año más reciente sale bastante más bajo que el anterior, espere que la suscripción pida una explicación. A veces basta con una carta corta, y a veces conviene usar el año más bajo como cifra calificadora para ir sobre seguro.
¿Necesito 2 años de historial de 1099?
Lo normal es pedir dos años. Algunos prestamistas Non-QM aceptan un año completo de historial 1099 si usted tiene trabajo previo con W-2 en el mismo giro, reservas fuertes y crédito limpio. Le decimos derecho a qué prestamista conviene ir según su expediente.
¿Puedo usar un préstamo 1099 para refinanciar?
Sí. Los préstamos 1099 están disponibles para refinanciamiento de tasa y plazo y para refinanciamiento con retiro de efectivo en residencias principales y segundas casas, con los mismos requisitos de ingresos, crédito y reservas que en una compra. El retiro de efectivo por lo general se topa en 80% de LTV.
¿En qué se diferencia esto de un préstamo con estados de cuenta?
El préstamo con estados de cuenta usa el total de depósitos de 12 a 24 meses de sus estados de cuenta, o sea que captura todos los ingresos que pasan por la cuenta y no solo el ingreso 1099. El préstamo 1099 usa los formularios 1099 mismos. Si la mayor parte de sus ingresos llega por 1099 y los documentos están limpios, el préstamo 1099 por lo general es más sencillo. Si sus ingresos vienen mezclados (algo de 1099, algo de efectivo, otros depósitos), el préstamo con estados de cuenta muchas veces califica más alto.
¿Contratista 1099 en Texas? Califiquemos con su ingreso 1099.
Los requisitos del préstamo 1099 de un vistazo.
- Dos años de ingreso 1099 (algunos prestamistas aceptan un año con reservas fuertes)
- Relaciones verificables con quienes le pagan, con contratos o cartas de sus clientes principales
- FICO de 660 o más por lo general (precio más favorable desde 720)
- 10% de enganche en una residencia principal (se pide 15% para el tope de 90% de LTV)
- Seis meses de reservas (PITI) después del cierre
- DTI de 50% o menos
- Propiedad en Texas
- Ocupada por el dueño o segunda casa
1099, estados de cuenta y convencional de un vistazo.
| Cálculo de ingresos | Historial requerido | FICO | Ideal para | |
|---|---|---|---|---|
| Préstamo 1099 | Bruto de 1099 con factor de gastos | De 1 a 2 años | 660 | Contratistas y comisionistas con 1099 limpios |
| Estados de cuenta | Depósitos con factor de gastos | De 12 a 24 meses de estados de cuenta | 660 | Por cuenta propia con depósitos de varias fuentes |
| Convencional | Ingreso neto de la declaración | Dos años de 1040 y Schedule C | 620 | Contratistas cuyas declaraciones sí respaldan los ingresos |
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Préstamo con ingresos 1099 disponible en todo Texas, incluidas estas ciudades:
Otras formas en que cerramos
Préstamos con estados de cuenta
Programa Non-QM hermano, que califica con 12 a 24 meses de depósitos del negocio o personales cuando los 1099 no son la historia más limpia.
Más informaciónPréstamos con estado de resultados (P&L)
Para quien trabaja por cuenta propia con un CPA activo, con un estado de resultados preparado por el CPA como documento de ingresos en lugar de los formularios 1099.
Más informaciónPréstamos por activos
Para quien gana con 1099 y tiene activos líquidos importantes pero ingresos variables. Los activos se convierten en ingreso calificador.
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