Tasas hipotecarias: cómo se fijan y por qué la suya es diferente.

“¿Cómo andan las tasas hipotecarias hoy?” es la primera pregunta de casi todo comprador en Texas. También es la pregunta equivocada. La tasa anunciada que usted ve en un anuncio de carretera o en una página de comparación de tasas rara vez es la tasa que le van a cotizar a usted. Su tasa depende de cómo se fijan las tasas en el mercado, de cómo el prestamista le pone precio a su expediente en particular y de las decisiones que usted tome en la mesa de cierre. Este artículo recorre las tres cosas.

Cómo se fijan las tasas hipotecarias

Las tasas hipotecarias no las fija directamente la Reserva Federal. La Reserva Federal fija la tasa de fondos federales, que es la que los bancos se cobran entre sí por préstamos de un día para otro. Las tasas hipotecarias se correlacionan de manera floja con la tasa de fondos federales, pero siguen mucho más de cerca el rendimiento de los valores respaldados por hipotecas (MBS), paquetes de hipotecas que se negocian en el mercado secundario.

Cuando los inversionistas compran MBS con fuerza, el precio de los MBS sube y el rendimiento baja, y las tasas hipotecarias bajan con ellos. Cuando los inversionistas venden MBS o exigen un rendimiento mayor (por expectativas de inflación, por movimientos en los rendimientos del Tesoro o por un ánimo general de huirle al riesgo), las tasas hipotecarias suben. El mercado de MBS se mueve todos los días y las tasas hipotecarias se mueven con él, con un rezago de horas o de un día según el ciclo de precios de cada prestamista.

Encima del rendimiento de los MBS se acomodan otras capas: el margen del prestamista (lo que le cuesta originar el préstamo, administrarlo y ganar dinero), la cuota de garantía de la agencia (que se le paga a Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA o USDA según el programa) y los ajustes de precio propios de su expediente. La “tasa anunciada” que usted ve en un correo de mercadeo suele ser el escenario de precio más bajo que el prestamista puede armar: FICO alto, LTV bajo, casa unifamiliar de residencia principal y ningún ajuste LLPA en contra.

Por qué su tasa no es la tasa anunciada

Los prestamistas cotizan dos números: una tasa base y un conjunto de Ajustes de Precio a Nivel de Préstamo (LLPA) que suben o bajan esa tasa según su expediente en particular. Los más grandes:

• El puntaje de crédito FICO. Entre más bajo el puntaje, más alta la tasa. Los escalones de precio cambian en 760, 740, 720, 700, 680, 660 y 640, y la distancia entre el escalón de arriba y el de abajo puede pasar de un punto porcentual completo.
• La relación préstamo-valor (LTV). Un enganche (pago inicial) más grande baja el LTV y mejora el precio. Los saltos de precio más grandes ocurren al cruzar 80% de LTV (donde se cae el PMI en un expediente convencional), 75% y 60%.
• El tipo de préstamo. FHA, convencional, VA, USDA y jumbo tienen cada uno su propia matriz de precios. VA y USDA con frecuencia cotizan por debajo del convencional para quien podría calificar; el jumbo puede quedar por arriba o por abajo del convencional según el inversionista.
• La ocupación. La residencia principal se cotiza más barato que las demás. La segunda casa carga un ajuste LLPA en contra. La propiedad de inversión carga un ajuste bastante más grande.
• El tipo de propiedad. La casa unifamiliar separada se cotiza más barato. Los condominios (en especial los non-warrantable) y las propiedades de 2 a 4 unidades se cotizan más caro.
• El propósito del préstamo. La compra suele recibir el precio más bajo. El refinanciamiento de tasa y plazo se cotiza parecido. El refinanciamiento con retiro de efectivo carga el ajuste LLPA más pesado de los tres, porque el riesgo para el inversionista sube de manera importante en esos expedientes.
• El monto del préstamo. Los préstamos muy chicos (por debajo de $100K) y los muy grandes (territorio jumbo) muchas veces se cotizan distinto que los del centro del mercado.

La tasa anunciada es la que el prestamista puede ofrecer en la compra de una casa unifamiliar de residencia principal con 25% de enganche y un FICO de 780. Es poco probable que su expediente sea todas esas cosas a la vez, y por eso la tasa de su Loan Estimate (estimación del préstamo) casi siempre sale distinta.

Puntos de descuento y créditos del prestamista

Para cualquier expediente, el prestamista puede cotizar un rango de combinaciones de tasa y costo. Pagar puntos de descuento baja la tasa; tomar créditos del prestamista sube la tasa pero compensa sus costos de cierre. El intercambio es real y vale la pena modelarlo en cada expediente.

Un punto de descuento es 1% del monto del préstamo, pagado al cierre a cambio de una tasa de interés más baja (cuánto más baja varía según el prestamista y las condiciones del mercado). En un préstamo de $400,000, un punto cuesta $4,000 al cierre.

El cálculo es un punto de equilibrio: divida el aumento en costos de cierre entre el ahorro del pago mensual. Si el punto de equilibrio cae en 4 años y usted piensa conservar el préstamo 10, pagar puntos por lo general conviene. Si el punto de equilibrio cae en 7 años y usted piensa refinanciar en 3, pagar puntos sale perdiendo.

Los créditos del prestamista funcionan al revés. El prestamista le da un crédito al cierre a cambio de que usted acepte una tasa un poco más alta. Esa puede ser la jugada correcta cuando anda corto de efectivo para cerrar, cuando espera refinanciar dentro de poco o cuando el punto de equilibrio de los puntos se alarga más que el tiempo que piensa quedarse con el préstamo.

Un buen oficial de préstamos debería cotizarle al menos tres combinaciones de tasa y costo en cada expediente: la tasa par (sin puntos y sin créditos), la tasa comprada con puntos y la tasa más alta compensada con créditos para los costos de cierre. Si solo le entregan una cotización, pida las otras.

El bloqueo de tasa

Una vez que usted tiene la casa bajo contrato, su tasa se bloquea. El bloqueo fija la tasa cotizada en una fecha específica por un periodo determinado: normalmente 15, 30, 45 o 60 días. En Texas la práctica común es un bloqueo de 30 o de 45 días, para cubrir un cierre estándar de 30 días con unos días de margen.

Los bloqueos largos cuestan más, porque el prestamista asume más riesgo de tasa al sostener el precio más lejos en el tiempo. Los bloqueos cortos cuestan menos. Un bloqueo de 30 días normalmente se cotiza a la par y un bloqueo de 60 días puede costar más en tasa. Nosotros escogemos el bloqueo más corto que todavía cubra con holgura su fecha de cierre.

La mayoría de los prestamistas permite un “float-down” por única vez si las tasas bajan de manera importante después de que usted bloqueó, casi siempre sujeto a una caída mínima (por ejemplo, 0.25%) y a un cargo. El float-down no es automático: hay que pedirlo. Nosotros vigilamos el mercado en cada expediente bloqueado y activamos el float-down cuando tiene sentido.

¿Y si las tasas bajan y usted todavía no ha bloqueado? Puede esperar, pero extender un bloqueo ya vencido cuesta más que bloquear a tiempo. El consejo estándar es bloquear cuando ya tiene la casa bajo contrato. Adivinar el fondo del mercado entre el contrato y el cierre es un volado, y equivocarse cuesta dinero de verdad.

Los impuestos de Texas y el APR

Texas no cobra impuesto estatal sobre la renta, así que el estado se financia en buena medida con los impuestos sobre la propiedad. Las tasas de impuesto predial en Texas salen más altas que en la mayoría de los estados: por lo general de 1.5% a 3% del valor catastral, según la jurisdicción que cobre (condado, ciudad, distrito escolar, MUD, distrito especial). Una casa de $400,000 en muchos suburbios de DFW carga entre $8,000 y $12,000 al año en impuestos sobre la propiedad.

Los impuestos sobre la propiedad no afectan directamente su tasa de interés, pero sí afectan el APR, porque el APR incluye el costo completo del crédito: la tasa, más los cargos, más los rubros prepagados del depósito en garantía (escrow) repartidos a lo largo del plazo. La línea de escrow de los impuestos aparece en su pago mensual como un componente aparte, pero sube el total que usted saca del bolsillo cada mes y puede hacer que la misma tasa se vea más cara en un expediente de Texas que en uno comparable de un estado con impuestos bajos.

De ahí salen dos consecuencias prácticas. Primero, cuando compare Loan Estimates entre prestamistas, revise la tasa Y el APR, y confirme que el estimado de impuestos sea consistente entre las cotizaciones: un prestamista que ponga un estimado de impuestos artificialmente bajo produce un APR engañosamente bajo. Segundo, cuando presupueste su pago mensual, meta en la cuenta toda la carga fiscal de Texas, no nada más el interés sobre el saldo.

Lo que usted sí controla

La mayoría de los factores que arman su tasa quedan fuera de su control: la tasa de fondos federales, el mercado de MBS, la cuota de garantía de la agencia y la rejilla de LLPA de su tipo de préstamo. Lo que usted sí controla:

• Su puntaje FICO. Limpiar saldos chicos, disputar errores del reporte y no abrir líneas de crédito nuevas en los 60 días previos a la preaprobación puede mover su puntaje lo suficiente para cruzar un escalón de precio.
• Su enganche. Pasar de 5% a 10%, o de 10% a 20%, mueve el precio de manera importante, sobre todo al cruzar la línea de 80% de LTV en un expediente convencional.
• Su tipo de préstamo. Si dos programas le acomodan, el que salga más barato al mes (tasa más seguro hipotecario más cargos del programa) es el que conviene. Nosotros modelamos los dos lado a lado en cada expediente.
• Su momento para bloquear. Bloquee cuando ya tiene la casa bajo contrato, no antes. Vigile el mercado entre el bloqueo y el cierre para poder pedir un float-down si las tasas bajan de manera importante.
• Su corredor hipotecario. Distintos prestamistas le ponen precio distinto al mismo expediente. Un corredor con varias relaciones con inversionistas puede llevar su expediente a todas ellas y presentarle las cotizaciones que salgan de esa comparación, que es justamente el punto de trabajar con un corredor en vez de ir directo con un solo prestamista minorista.

La tasa hipotecaria es de los números que más se citan y menos se entienden en todo el proceso de comprar casa. Entender qué la mueve, y qué puede usted influir de verdad, es la diferencia entre aceptar lo que le cotice un solo prestamista y armar un expediente que reciba un precio justo.