POCO EFECTIVO PARA CERRAR

Comprar casa en Texas poniendo el 1% del precio.

Ayuda del prestamista montada sobre un convencional con 3% de enganche (pago inicial): usted lleva el 1% al cierre y el programa cubre el 2% que falta. Para quien compra por primera vez en Texas y califica.

Cómo funciona

El 1% es un convencional de 3% con una aportación del prestamista de 2%.

La estructura de 1% más común en 2026 es una primera hipoteca convencional de 3% de enganche donde el prestamista aporta un subsidio o un crédito del 2%. Usted pone 1%, el prestamista pone 2%, y el 3% combinado cumple con el enganche mínimo de un convencional para comprador de primera vez con PMI.

Hay un segundo patrón: un convencional de 3% de enganche junto con la ayuda del estado (TSAHC o TDHCA) que cubre 2% de ese 3%. El resultado se parece, el comprador lleva más o menos 1% al cierre, pero la ayuda viene de una agencia del estado y no del prestamista.

Las dos estructuras son caminos reales para que un comprador de primera vez de Texas que califica cierre su residencia principal poniendo muy poco. No son magia. Las cuentas cuadran porque el programa absorbe parte del costo, no porque bajen los estándares de préstamo. Los requisitos de crédito, de ingresos y de relación deuda-ingreso (DTI) son los mismos que los de un convencional estándar de 3% de enganche.

Requisitos

Los requisitos del 1% de enganche de un vistazo.

FICO de 620 o más por lo general (algunos programas piden 660 o 680)
Casi todos los programas de 1% piden que sea su primera casa
Ingresos iguales o menores al 80% del ingreso medio del área (AMI) en muchos programas
La propiedad tiene que ser su residencia principal
Casa unifamiliar, townhouse o condominio elegible (nada de inversión ni de casa manufacturada)
Documentación estándar de ingresos y de empleo (W-2, talones de pago, dos años de declaraciones de impuestos)
La aportación del prestamista normalmente es de 2%, que junto con su 1% completa el 3% de enganche

Comparación

1% de enganche frente al FHA con 3.5%, de un vistazo.

	1% de enganche (convencional)	FHA con 3.5% de enganche
Efectivo que pone el comprador	1% del precio de compra	3.5% del precio de compra
FICO mínimo	620 a 680 (cambia según el programa)	580 (o 500 con 10% de enganche)
Seguro hipotecario	PMI, se puede quitar al llegar a 80% de LTV	MIP, normalmente por toda la vida del préstamo
¿Pide ser comprador de primera vez?	Normalmente sí	No
Le acomoda a	FICO de 680 o más, poco efectivo, ingresos estables	FICO de 580 a 680, crédito en reconstrucción, fondos de regalo

Preguntas frecuentes

Preguntas sobre el 1% de enganche.

¿Cómo funciona de verdad una hipoteca con 1% de enganche?

Casi todos los programas de 1% son préstamos convencionales de 3% de enganche donde el prestamista aporta el 2% como subsidio o crédito, y usted pone de su propio dinero el 1% que falta. Así se cumple el enganche mínimo de 3% del convencional y usted solo lleva 1% al cierre. Algunos programas usan otra mecánica, un convencional de 3% junto con la ayuda del estado que cubre 2% de ese 3%, pero el resultado se parece: usted lleva más o menos 1% del precio de compra.

¿Qué puntaje de crédito piden para el 1% de enganche?

Casi todos los programas de 1% piden 620 de FICO como mínimo, y algunos prestamistas piden 660 o 680. Por debajo va un convencional de 3% de enganche con PMI, así que el mínimo de FICO es el mismo que el de esa primera hipoteca convencional. Un puntaje más alto le da mejor precio de PMI, y esa es la principal diferencia de costo dentro del mundo del 1%.

¿Se consiguen los programas de 1% en Texas?

Sí. Varios prestamistas nacionales e inversionistas del canal de corredores ofrecen programas convencionales de 1% a los compradores de primera vez de Texas que califican, y la ayuda de TSAHC o de TDHCA montada sobre un convencional de 3% puede dejar un efectivo para cerrar parecido. La disponibilidad se mueve conforme los prestamistas abren y cierran sus programas, así que revisamos cuáles están activos cuando usted solicita.

¿1% de enganche o FHA con 3.5%? ¿Cuál le acomoda?

Depende del FICO, de los ingresos y de qué tanto le pese el PMI frente al MIP. Los programas convencionales de 1% usan seguro hipotecario privado (PMI), que se puede quitar al llegar a 80% de LTV, y esa es una ventaja de largo plazo frente al FHA, donde el MIP normalmente se queda toda la vida del préstamo. El FHA, por su lado, perdona más en crédito (baja hasta 580) y en DTI (hasta cerca de 56%). Para quien tiene FICO de 680 o más e ingresos fáciles de documentar, el convencional de 1% suele salir más barato con los años. Para quien anda entre 580 y 660, el FHA con 3.5% casi siempre acomoda mejor.

¿Es riesgoso comprar con 1% de enganche?

Por definición usted queda con más apalancamiento. Usted empieza con muy poca plusvalía y su relación préstamo-valor queda alta, de 97 a 99%. El riesgo es real: si los valores bajan, usted puede terminar debiendo más que el valor de su casa. El PMI le suma al pago mensual hasta que llegue a 80% de LTV. A cambio hay acceso. Para quien de otro modo pasaría años juntando un 5% de enganche, el 1% es la diferencia entre comprar ahora y seguir esperando. Modelamos el pago mensual real (con PMI) y cómo va bajando la relación préstamo-valor antes de recomendarle la estructura.

¿Quiere ver si podría calificar para el 1% de enganche?

Revisamos su expediente contra los programas de 1% de los prestamistas y contra las alternativas con ayuda del estado. Revisión ágil de precalificación y preaprobación, con los siguientes pasos claros. Sin afectar su FICO.

Obtener preaprobación

Ver los programas de ayuda en Texas