Cuando su patrimonio está en activos y no en ingresos W-2, el agotamiento de activos convierte su patrimonio líquido en ingreso calificador. Para compradores de Texas con patrimonio alto: jubilados, dinero de la venta de un negocio, compensación en acciones.
Una hipoteca por agotamiento de activos es un producto Non-QM donde sus activos líquidos (ahorros, inversiones, cuentas de retiro) se convierten matemáticamente en "ingresos" calificadores mediante un cálculo de agotamiento, por lo general así: el total de activos líquidos elegibles dividido entre 60 a 84 meses da el equivalente de ingreso mensual. Está diseñada para prestatarios con activos importantes pero con ingreso W-2 bajo o nulo. El producto también se conoce como "asset utilization" y es una solución común para jubilados, para quien acaba de vender su negocio y para ejecutivos que tienen la mayor parte de su patrimonio en acciones y no en sueldo.
Usted entrega los estados de cuenta de ahorros, corretaje y cuentas de retiro que piensa usar. Los prestamistas aplican factores de descuento a cada clase de activo: el efectivo y los fondos del mercado de dinero por lo general cuentan al 100%, las cuentas de corretaje de 70 a 80%, y las cuentas de retiro de 60 a 70% si el prestatario tiene menos de 59½ años.
El prestamista toma el total de activos líquidos elegibles (ya con el descuento) y lo divide entre la ventana de agotamiento, por lo general 60, 72 u 84 meses. El resultado es su equivalente de ingreso mensual calificador.
Esa cifra de ingreso derivada del agotamiento entra en el cálculo normal de la relación deuda-ingreso (DTI). De ahí en adelante, el expediente por activos se suscribe muy parecido a cualquier otro Non-QM: crédito, reservas, propiedad y título.
La consulta de crédito (por lo general FICO de 700 o más), la verificación de reservas (muchas veces de 6 a 12 meses de PITI además de los activos que se agotan) y el avalúo de la propiedad avanzan en paralelo.
El Closing Disclosure (declaración de cierre) sale por lo menos tres días hábiles antes del cierre, según TRID. Usted firma en la compañía de títulos, se transfieren los fondos y recibe las llaves. Los préstamos por activos cierran en el mismo calendario TRID que un convencional.
Un petrolero jubilado en Austin con $3M en corretaje y $0 de ingreso W-2 recibe una negativa en una hipoteca convencional por el renglón de ingresos, aunque podría pagar la casa de contado. Lo mismo le pasa a quien acaba de vender su empresa y movió el capital a inversiones, o a un ejecutivo cuya compensación es sobre todo en RSU que se liberan a lo largo de cuatro años. El préstamo por activos es la herramienta hecha para esos expedientes. Los trabajamos cada semana y sabemos qué prestamistas Non-QM dan el precio más favorable en las cuentas del agotamiento.
No se requiere ingreso de empleo. Su patrimonio líquido se convierte directo en una cifra mensual calificadora para las cuentas de DTI, y es la única vía para conseguir una hipoteca si usted tiene activos pero no tiene nómina.
Usted no necesita un trabajo, un negocio ni una declaración de impuestos que muestre ingresos ganados. Muchos prestatarios de este producto están jubilados por completo o entre un evento de liquidez y otro.
El agotamiento de activos usa patrimonio líquido: efectivo, cuentas de corretaje y cuentas de retiro. La plusvalía de bienes raíces no entra en el cálculo, porque no se puede volver efectivo con facilidad para hacer los pagos.
Cada prestamista usa periodos de agotamiento distintos. Una ventana de 60 meses produce el ingreso calificador más alto, y una de 84 meses es más conservadora. Modelamos las dos antes de recomendar una estructura.
Los expedientes por activos con crédito fuerte llegan a 80% de LTV en una residencia principal, o sea 20% de enganche (pago inicial). Con más reservas y un perfil de activos más limpio, a veces se puede subir de ahí.
El préstamo por activos funciona para residencia principal y para segunda casa en Texas. Existen variantes para propiedad de inversión, pero las cuentas salen distintas, y ahí el DSCR suele funcionar mejor.
| Fuente de ingresos | FICO mínimo | Ideal para | Enganche | |
|---|---|---|---|---|
| Préstamo por activos | Activos líquidos ÷ 60 a 84 meses | 700 | Jubilados y compradores de patrimonio alto sin ingreso W-2 | 20% o más |
| Convencional | Ingreso de W-2 o de la declaración | 620 | Compradores con crédito fuerte y empleo estable | De 3 a 20% |
| Jumbo | W-2 o declaraciones con documentación completa | 700 | Compradores que se mueven a una casa por encima del tope conforme | De 10 a 20% |
| Estados de cuenta | Depósitos bancarios (de 12 a 24 meses) | 660 | Por cuenta propia con flujo de efectivo fuerte | De 10 a 25% |
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Para casas de precio más alto que pasan del tope conforme. El préstamo por activos muchas veces es el mecanismo calificador en expedientes jumbo de patrimonio alto.
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