Texas Hill Country
Lake Travis, Marble Falls, Fredericksburg, Wimberley. Muy buscado para escaparse el fin de semana desde Austin y San Antonio. Las propiedades más caras suelen caer en territorio jumbo.
Comprar una segunda casa en Texas.
Casa de descanso, casa para la familia o un refugio dentro del estado. El financiamiento de segunda casa se rige por reglas distintas a las de la residencia principal y a las de la propiedad de inversión. Esto es lo que necesita saber quien compra en Texas.
Qué cuenta como segunda casa.
Una segunda casa es una vivienda de 1 unidad que usted ocupa por lo menos parte del año, aparte de su casa principal. La categoría queda entre la residencia principal (donde usted vive todo el año) y la propiedad de inversión (la que se renta de tiempo completo y usted nunca ocupa).
La prueba del IRS para el trato fiscal de segunda casa es si usted la usa personalmente por lo menos 14 días al año (o más del 10% de los días rentados, lo que sea mayor). La prueba del prestamista se parece, pero es más estricta: casi todos los inversionistas piden que la propiedad no se rente de tiempo completo y que quede por lo menos a 50 millas de su residencia principal.
Esta diferencia importa porque los términos del financiamiento cambian muchísimo. Los préstamos de segunda casa se cotizan cerca de los de residencia principal (con un ajuste chico de precio por nivel de préstamo). Los de propiedad de inversión se cotizan bastante más alto, a veces un punto entero o más. Llamarle "segunda casa" a una propiedad que de verdad es de inversión, para buscar mejor precio, es fraude de ocupación y es un delito federal. Nosotros dejamos clara la ocupación desde que abre el expediente.
Tres programas que compara casi todo el que busca una segunda casa en Texas.
Los programas de gobierno (FHA, VA, USDA) no financian una segunda casa: son solo para residencia principal. Quedan el precio convencional de segunda casa, el jumbo para propiedades de mayor precio, o programas de documentación alterna como el agotamiento de activos, para las personas jubiladas que compran con sus activos líquidos.
Convencional de segunda casa
Precio estándar de agencia para segunda casa. Normalmente 10% de enganche mínimo con FICO de 680 o más. Le sirve cuando la casa y su perfil entran en las guías conformes.
Más informaciónPréstamo jumbo
Para segundas casas de mayor precio, por encima del límite conforme: Hill Country, Galveston Bay o segundas residencias más grandes en DFW.
Más informaciónAgotamiento de activos
Documentación alterna para personas jubiladas y de patrimonio alto que compran una segunda casa con sus activos líquidos en lugar de ingreso W-2.
Más información
Los requisitos de una segunda casa, de un vistazo.
- De 10 a 20% de enganche mínimo (contra 0 a 3.5% de muchos programas de residencia principal)
- La propiedad tiene que quedar por lo menos a 50 o 60 millas de su residencia principal (regla del prestamista, varía)
- La propiedad tiene que ser una vivienda de 1 unidad: casa sola, townhouse o condominio
- Usted tiene que ocupar la propiedad por lo menos parte del año (no puede ser 100% renta)
- Requisitos de reservas más altos: normalmente de 2 a 6 meses de PITI para las dos casas después del cierre
- Se recomienda FICO de 680 o más para el precio más favorable de segunda casa
Para planear impuestos, hable con su contador público, no con nosotros.
Los intereses hipotecarios de una segunda casa que califica por lo general se pueden deducir (sujeto a los límites vigentes de la TCJA sobre la deuda combinada de adquisición). Los impuestos sobre la propiedad por lo general se deducen dentro del tope SALT. Los días de renta y los días de uso personal tienen reglas específicas para reportar. Somos corredores hipotecarios, no asesores fiscales: quien compra una segunda casa debería correr los números con un contador público antes de cerrar.
Dónde compran los tejanos su segunda casa.
Financiamos segundas casas en todo Texas. Cuatro mercados salen más seguido.
La costa del Golfo de Texas
Galveston, Pirates Beach, Crystal Beach, Port Aransas. La demanda de casa de playa viene de Houston y de toda la costa del Golfo. Confirme la zona de inundación: en la costa muchas propiedades necesitan seguro contra inundación.
Los lagos del este de Texas
Lake Tyler, Cedar Creek Lake, Lake Palestine, Toledo Bend. Mercados de casa de lago que gustan mucho a los compradores de DFW que quieren una propiedad de fin de semana a distancia de manejo.
Cerca del área metropolitana de DFW
Segundas casas familiares en Plano, Frisco y Allen, cerca de los papás mayores o de los hijos ya casados, o un condominio chico en el centro de Dallas o de Fort Worth.
Lo que más preguntan sobre la segunda casa.
¿Qué cuenta como segunda casa y qué cuenta como propiedad de inversión?
Una segunda casa es una vivienda de 1 unidad que usted ocupa por lo menos parte del año, a una distancia real de su casa principal (normalmente 50 millas o más, según los ajustes de cada prestamista). No se puede rentar de tiempo completo. La prueba del IRS es si usted la usa personalmente por lo menos 14 días al año (o más del 10% de los días rentados, lo que sea mayor). Una propiedad de inversión es la que usted no ocupa y renta de tiempo completo. El financiamiento cambia mucho: las tasas y el enganche de una segunda casa se parecen más a los de residencia principal que a los de inversionista.
¿De cuánto es el enganche mínimo en una segunda casa en Texas?
Los préstamos convencionales de segunda casa normalmente piden 10% de enganche mínimo a quien califica, aunque algunos prestamistas lo suben a 15 o 20%. Los jumbo de segunda casa suelen empezar entre 10 y 20%, según el monto del préstamo y el FICO. No hay programa de gobierno (FHA, VA, USDA) que financie una segunda casa: esos son solo para residencia principal.
¿Puedo rentar mi segunda casa en Texas?
La puede rentar parte del tiempo, pero no de tiempo completo si quiere que siga contando como segunda casa para el financiamiento. Casi todos los prestamistas piden que usted ocupe la propiedad por lo menos parte del año y que la renta sea limitada (normalmente menos de 14 días al año para el trato de segunda casa de verdad, aunque los detalles cambian según el inversionista). Si piensa rentarla de tiempo completo, la propiedad es de inversión y usa otro financiamiento: DSCR, convencional para inversionistas o préstamos de renta corta. Confirme siempre con nosotros el uso que le va a dar antes de cerrar.
¿Las tasas de una segunda casa son más altas que las de la residencia principal?
Sí, un poco. Los préstamos convencionales de segunda casa traen un ajuste de precio por nivel de préstamo (LLPA) según los precios de Fannie y Freddie, normalmente una fracción de punto porcentual en la tasa contra una residencia principal. El precio del jumbo de segunda casa varía según el inversionista. La diferencia real depende del FICO, del enganche y de las tablas de LLPA vigentes. Modelamos los dos antes de recomendarle uno.
¿Y los impuestos sobre la propiedad y el seguro de una segunda casa en Texas?
Texas no da exención de homestead en una segunda casa: solo su residencia principal califica. Eso significa impuestos sobre la propiedad completos, sin el tope de homestead sobre el aumento del valor catastral. El seguro también sale más caro: cobertura por los periodos en que está vacía, zonas de huracán y viento en la costa, y seguro contra inundación donde aplica. Tome en cuenta ese costo más alto en sus números mensuales desde el primer día. Modelamos el PITI de la propiedad real, no una estimación genérica.
¿Todo listo para financiar su segunda casa en Texas?
Dejamos clara la ocupación, modelamos el convencional y el jumbo, y le decimos el efectivo real para cerrar antes de que escriba una oferta.