El pago mensual más bajo
Estirar la amortización a 360 meses produce el pago requerido más bajo posible para un capital dado, que es justo para lo que existe la estructura de 30 años.
Hipotecas a 30 años en Texas.
El plazo hipotecario más común en Estados Unidos. El pago mensual más bajo, la exposición al interés más larga, y está disponible en todos los programas.
- El pago mensual más bajo entre los plazos fijos estándar
- Disponible en FHA, convencional, VA, USDA y jumbo
- Puede abonar capital extra cuando quiera y sin multa (hipotecas residenciales de Texas)
Una hipoteca que se amortiza en 360 meses.
Una hipoteca a 30 años reparte el pago a lo largo de 30 años, o sea 360 pagos mensuales. Es el plazo hipotecario más común en Estados Unidos, y alrededor del 90% de las hipotecas de compra elegibles para agencia cierran como tasa fija a 30 años. La razón es sencilla. La amortización más larga produce el pago mensual más bajo, y eso es lo que estira cuánta casa alcanza a pagar. El costo de ese arreglo es el interés total. Una hipoteca a 30 años carga bastante más interés de por vida que una de 15 años sobre el mismo capital, aun con la tasa un poco más alta que trae el plazo corto. Para la mayoría de las familias de Texas que compran su primera casa o su residencia principal, ese pago mensual más bajo es justo lo que hace que la casa se pueda pagar, y por eso el plazo de 30 años sigue siendo el predeterminado.
Cómo funciona de verdad una hipoteca a 30 años.
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Escoja 30 años en lugar de 15 o 20
Pago mensual más bajo, tasa un poco más alta, más interés total. La mayoría de los compradores se van por aquí porque el pago mensual es lo que ayuda a que el expediente califique y a que la casa se pueda pagar.
- 02
Escoja su programa
El plazo a 30 años funciona con FHA con 3.5% de enganche (pago inicial), con convencional de 3 a 20%, con VA con 0%, con USDA con 0% o con jumbo de 10 a 20%. El plazo viaja con el programa.
- 03
Escoja tasa fija o ARM
La tasa fija a 30 años es la más común, con la misma tasa durante los 360 meses completos. La ARM a 30 años (5/6, 7/6, 10/6) también amortiza a 30 años, pero trae un periodo fijo inicial seguido de ajustes.
- 04
Pague el calendario, o abone de más
Las hipotecas residenciales de Texas no traen multa por pago anticipado en préstamos convencionales, FHA, VA, USDA ni jumbo. Usted puede abonar capital extra cuando quiera, lo que en la práctica acorta el préstamo sin comprometerlo a un pago mínimo más alto.
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Refinancie después si las tasas bajan
Usted puede refinanciar a una nueva hipoteca a 30 años, a un plazo más corto de 15 o 20 años, o incluso a una ARM si las tasas y su horizonte cambian. El plazo de 30 años es el punto de entrada, no un compromiso de 30 años.
Por qué el plazo a 30 años sigue siendo el predeterminado.
La hipoteca a 30 años no es la más barata si usted mide el interés total, porque ahí la de 15 años gana siempre. Pero de las dos es la más flexible. Le da el pago mínimo requerido más bajo y a la vez le deja abonar capital extra por voluntad propia y sin multa. Esa estructura le queda bien a las familias de Texas que equilibran la hipoteca con el cuidado de los hijos, el ahorro para la universidad, las aportaciones para el retiro y las sorpresas de dinero que un tramo de 30 años sí o sí les va a poner enfrente. Pague como si fuera de 15 años cuando pueda y regrese al mínimo de 30 años cuando lo necesite.
El plazo a 30 años es la herramienta correcta cuando:
- Usted compra casa por primera vez y quiere estirar al máximo la casa que puede pagar
- Usted quiere el pago mensual requerido más bajo, con la opción de pagar más
- Usted quiere libertad para mandar dinero al retiro, al ahorro para la universidad o a otras metas
- Usted compra con FHA, VA o USDA, porque esos programas usan sobre todo plazos de 30 años
- Usted espera refinanciar o vender en 5 a 10 años y mientras tanto quiere el pago más bajo
Por qué el plazo a 30 años le funciona a la mayoría de los compradores de Texas.
Estira cuánta casa alcanza a pagar
El pago más bajo sube el precio para el que usted podría calificar, muchas veces por una cantidad importante contra un plazo de 15 o 20 años con la misma relación deuda-ingreso (DTI).
Abone de más sin multa
Las hipotecas residenciales de Texas no traen multa por pago anticipado en los programas estándar. Usted puede abonar por voluntad propia el capital equivalente a un plazo de 15 años y terminar el préstamo antes.
Disponible en todos los programas
Todos los programas estándar (FHA, convencional, VA, USDA y jumbo) ofrecen el plazo de 30 años. Usted no tiene que sacrificar el programa para quedarse con el plazo que quiere.
Aire en el flujo de efectivo
Un pago requerido más bajo le deja cada mes más dinero libre para las aportaciones al retiro, el ahorro para la universidad, el fondo de emergencia o el mantenimiento de la casa.
Refinancie cuando quiera
Si las tasas bajan, refinancie a una nueva de 30 años, a una de 20 o a una de 15. El plazo de 30 años es un punto de partida, no un compromiso de 30 años con esa tasa exacta.
~90%
De las hipotecas de compra en Estados Unidos cierran a 30 años
Preguntas sobre la hipoteca a 30 años, respondidas.
¿La tasa fija a 30 años siempre le conviene más que la de 15 años?
No, depende de sus metas. El plazo de 30 años gana en pago mensual, en cuánta casa alcanza a pagar y en aire para el flujo de efectivo. El de 15 años gana en tasa, en interés total pagado (muchísimo menos) y en qué tan rápido acumula plusvalía. Si su meta es la casa más grande y la mayor libertad de movimiento, vaya a 30 años. Si su meta es liquidar la hipoteca antes de jubilarse y pagar el menor interés de por vida, vaya a 15 años. Muchas familias de Texas parten la diferencia: toman el plazo de 30 años por el pago requerido más bajo y luego abonan capital extra cada mes para terminar en unos 20 años.
¿Cuánto más interés cuesta el plazo de 30 años frente al de 15?
En un préstamo típico de $300,000, una tasa fija a 30 años cuesta más o menos de dos a tres veces más interés total que una tasa fija a 15 años con las diferencias de tasa habituales, aun cuando la de 30 años carga una tasa más alta. La brecha exacta en dólares depende de las tasas disponibles al momento del cierre. Nosotros modelamos las dos lado a lado en cada expediente antes de recomendar una.
¿Puedo terminar de pagar en 15 años una hipoteca a 30 años?
Sí. Las hipotecas residenciales de Texas de FHA, VA, USDA, convencional y jumbo no traen multa por pago anticipado. Si usted toma el mínimo de 30 años pero abona cada mes el capital equivalente a un plazo de 15 años, el préstamo se amortiza más rápido y termina antes. La ventaja sobre un plazo de 15 años es la libertad de movimiento: en un mes apretado usted puede regresar al mínimo de 30 años sin ninguna consecuencia.
¿Una hipoteca a 30 años significa que mi pago nunca cambia?
Su pago de capital e interés queda fijo si es una tasa fija a 30 años. Si es una ARM a 30 años (5/6, 7/6, 10/6), la tasa se ajusta después del periodo fijo inicial. En los dos casos su pago mensual total se puede mover con el tiempo, porque los impuestos sobre la propiedad y el seguro de casa se guardan en depósito en garantía (escrow) y se recalculan cada año. En Texas los dos pueden subir bastante de un año a otro.
¿El plazo de 30 años está disponible en todos los programas?
Sí. FHA, convencional, VA, USDA y jumbo ofrecen estructuras de tasa fija a 30 años y de ARM a 30 años. Algunos productos Non-QM de especialidad (DSCR, fix-and-flip, puente) usan plazos más cortos por diseño. Para las hipotecas estándar de compra de residencia principal, el plazo de 30 años se consigue en todas partes.
¿Me conviene la tasa fija a 30 años o la ARM a 30 años?
Por defecto, la tasa fija. Escoja ARM solo si tiene una razón clara: la seguridad de que va a vender o a refinanciar antes del primer ajuste, la expectativa de que las tasas bajen, o una estrategia de tenencia corta. La tasa fija a 30 años le da 360 meses de capital e interés idénticos. La ARM a 30 años le da una tasa inicial por debajo durante el periodo fijo (5, 7 o 10 años) seguida de ajustes. Modelamos las dos antes de recomendar.
¿Quiere ver su expediente a 30 años y a 15 años, lado a lado?
Requisitos de la hipoteca a 30 años.
- La elegibilidad depende del programa base (FHA, convencional, VA, USDA o jumbo)
- El FICO mínimo depende del programa (580 en FHA, 620 en convencional, 700 o más en jumbo)
- El enganche mínimo depende del programa (0% en VA y USDA, de 3 a 3.5% en FHA y convencional, de 10 a 20% en jumbo)
- Documentación estándar de ingresos y de empleo
- La propiedad tiene que alcanzar el valor en el avalúo
- Selección de plazo: tasa fija a 30 años o ARM a 30 años (5/6, 7/6, 10/6)
Tasa fija a 30 años y tasa fija a 15 años de un vistazo.
| Tasa fija a 30 años | Tasa fija a 15 años | |
|---|---|---|
| Capital e interés mensual | Más bajo | Más alto (por lo general de 50 a 60% más sobre el mismo capital) |
| Tasa de interés | Más alta | Por debajo |
| Interés total pagado | Más alto, a veces de 2 a 3 veces el de 15 años | Menor, con el capital concentrado |
| Ritmo de acumulación de plusvalía | Más lento, con mucho interés en los primeros años | Más rápido, con mucho capital desde el año 1 |
| Aire en el flujo de efectivo | Amplio, con un mínimo requerido más bajo | Menor, comprometido a un pago más alto |
| Ideal para | Quien compra por primera vez, estira lo que puede pagar y quiere libertad de movimiento | Quien cambia de casa y quiere liquidar la hipoteca |
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Hipoteca a 30 años disponible en todo Texas, incluidas estas ciudades:
Otras formas en que cerramos
Hipoteca a tasa fija
La estructura que escoge la mayoría de quien toma 30 años, con el mismo capital e interés durante todo el plazo.
Más informaciónHipoteca de tasa ajustable
Tasa inicial por debajo que se ajusta a los 5, 7 o 10 años. Es una amortización a 30 años con otra estructura de tasa.
Más informaciónPréstamo FHA
3.5% de enganche con FICO de 580 o más. Es el programa a 30 años más común para quien compra por primera vez.
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