Calculadora 203(k) de FHA

Un 203(k) de FHA le permite financiar en una sola hipoteca la compra (o el refinanciamiento) de una propiedad en Texas y la obra que le va a hacer, con 3.5% de enganche (pago inicial), en lugar de comprar primero y después tratar de calificar para un segundo préstamo que pague la remodelación. El truco está en que el avaluador valora la propiedad una vez terminada la obra, así que el préstamo puede pasar del precio de compra tal como está por el costo de la remodelación planeada, con un tope del 75% de ese valor terminado.

Standard o Limited: la decisión de los $75K

El 203(k) Limited (antes "Streamlined K") es el camino ligero: el presupuesto de remodelación tiene un tope de $75,000, no se permite obra estructural, no se necesita consultor de HUD, la propiedad se puede habitar todo el tiempo y al contratista se le paga en dos desembolsos. La mayoría de las remodelaciones cosméticas caben sin problema: cocina, baño, pintura, recubrimiento de suelos, cambio de calefacción y aire, techo. El 203(k) Standard maneja cualquier cosa más grande: cambios en muros de carga, ampliaciones, segundos niveles, levantar la cimentación, remodelación completa. Exige un consultor aprobado por HUD que define el alcance, inspecciona los desembolsos y firma las liberaciones. El Standard tarda más en cerrar (el trabajo del consultor agrega de 2 a 4 semanas), pero quita las dos amarras del Limited: el tope de $75K y la prohibición de obra estructural.

El tope del 75% del valor terminado

FHA no asegura costos de remodelación por encima del 75% del valor que el avaluador le pone a la propiedad una vez terminada la obra. En una propiedad con valor terminado de $310K, eso son $232,500 de remodelación total, sumando la cotización, los costos indirectos, la contingencia y la reserva de PITI. El tope casi nunca aprieta en una remodelación cosmética normal, pero aprieta siempre en la reconstrucción completa de una propiedad muy deteriorada. Si usted lo cruza, la calculadora se lo muestra como una validación que bloquea el resultado.

Qué significa la restricción que manda

Cada operación de 203(k) tiene uno de tres o cuatro topes haciendo el trabajo real de limitar su préstamo: el tope del 96.5% de la adquisición, el tope del 96.5% del valor terminado × 110%, el tope de préstamo de FHA para su condado o, en el Limited, el tope de $75,000 de remodelación. El panel de resultados le dice cuál está mandando, para que usted sepa qué palanca mueve la operación: subir el avalúo del valor terminado (más obra), reducir la remodelación (menos obra), subir de rango de precio (solo si manda el tope del condado) o cambiar entre Standard y Limited.

UFMIP, MIP y qué se paga de verdad cada mes

FHA cobra una prima inicial de seguro hipotecario (UFMIP) del 1.75% del préstamo base, financiada dentro del monto del préstamo, así que usted no la paga en efectivo. Encima de eso, el MIP anual corre al 0.55% del préstamo base (calendario de 2026, préstamos a 30 años con LTV arriba del 90%) y se cobra por mes. A diferencia del PMI convencional, el MIP de FHA se queda en el préstamo toda la vida del préstamo cuando el LTV original pasó del 90%, y en un 203(k) siempre pasa, porque va al 96.5%. Si más adelante usted refinancia a un préstamo convencional por debajo del 80% de LTV, el MIP desaparece.

Refinanciamiento de tasa y plazo: sin retiro de efectivo

El 203(k) permite un refinanciamiento de tasa y plazo para el dueño de casa que quiere remodelar usando la plusvalía que la propia obra va a crear. Es común cuando a la primera casa le falta cocina, baño o techo después de que la familia le queda grande a la distribución que tiene. La cuenta es más apretada: el préstamo base máximo es el menor entre (el saldo actual a liquidar + el total de remodelación) o (el valor terminado × 97.75%). Al cierre no le sale efectivo al solicitante: si la cuenta dejara dinero en la mesa, FHA lo reclasifica como retiro de efectivo, y el 203(k) no lo permite.