Cierre único (OTC)
Una sola firma, un solo juego de costos de cierre, un solo juego de divulgaciones. El préstamo de construcción se convierte solo en la hipoteca permanente al terminar la obra.
Financiamiento de construcción a la medida y OTC en Texas.
Construya la casa de sus sueños en DFW, Austin o Houston con un solo cierre, o quédese con margen de maniobra usando una estructura de dos cierres de construcción a permanente.
- Cierre único (OTC) disponible
- Solo intereses durante la construcción
- Calendario de desembolsos ajustado al constructor
Dos maneras de financiar su casa nueva en Texas.
Un préstamo de construcción financia la obra de una casa nueva en una de dos estructuras. El cierre único (OTC) junta la construcción y la hipoteca permanente en un solo cierre: usted firma una vez, el préstamo fondea los desembolsos de la obra y luego se convierte solo en hipoteca permanente cuando la casa queda terminada. El cierre doble (TTC) trata la construcción como su propio préstamo de corto plazo, que se refinancia a hipoteca permanente cuando la casa está lista. El OTC le ahorra costos de cierre y le amarra la tasa permanente antes de que rompan tierra. El TTC le deja más margen para escoger el préstamo permanente al final.
Cómo pasa un préstamo de construcción del plano a las llaves.
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Escoja a su constructor
Escoja un constructor de Texas con licencia y con seguro. Casi todos los préstamos de construcción piden un acuerdo con el constructor aprobado, la verificación de su licencia y un historial reciente de proyectos.
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Aprobación del préstamo de construcción
Analizamos el expediente del prestatario en paralelo con el paquete del constructor: planos, especificaciones, presupuesto y contingencia. El prestamista revisa por avalúo el valor de la casa una vez terminada.
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Cierre único (OTC) o cierre intermedio (TTC)
Con OTC: una sola firma, un solo juego de costos de cierre y la tasa permanente amarrada. Con TTC: primero cierra el pagaré de construcción de corto plazo y el refinanciamiento permanente llega después.
- 04
El constructor recibe desembolsos conforme avanza la obra
Los fondos de construcción se liberan en desembolsos programados (cimentación, estructura, cierre de la envolvente y demás) ligados a inspecciones. Durante la obra usted paga intereses solo sobre el saldo ya dispuesto.
- 05
Inspección y avalúo finales
Cuando la casa queda terminada, el prestamista ordena una inspección final (y muchas veces un avalúo final) para confirmar que se construyó conforme al plano y con el valor proyectado.
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El préstamo se convierte en permanente (OTC) o cierra el refinanciamiento (TTC)
Con OTC: el préstamo de construcción se modifica solo y se vuelve la hipoteca permanente con la tasa que usted amarró desde el principio. Con TTC: cierra un préstamo permanente aparte que liquida el pagaré de construcción.
Hecho para las familias de Texas que construyen, no que compran.
El corredor de crecimiento del norte de Texas (Frisco, Prosper, Celina, Aubrey, Pilot Point), la mancha urbana de Austin de Cedar Park a Dripping Springs y los suburbios de Houston son donde cada vez más familias de Texas están construyendo en lugar de comprar lo que ya está hecho. El financiamiento de construcción lleva su propio ritmo (acuerdos con el constructor, calendarios de desembolsos, mecánica de conversión) y equivocarse ahí cuesta meses. Trabajamos con constructores que hacen casas a la medida y con constructores grandes de producción (Lennar, DR Horton, Toll Brothers, Highland Homes, Perry Homes y otros), y armamos el expediente para que embone con la forma de trabajar de su constructor.
La construcción es la herramienta correcta cuando:
- Usted hace una construcción a la medida con un constructor de Texas
- Usted compra una casa nueva a un constructor de producción (Lennar, DR Horton, Toll Brothers, Highland Homes y demás)
- Usted construye en los mercados activos del norte de Texas: Frisco, Prosper, Celina, Aubrey, Pilot Point, Anna, Melissa
- Usted quiere un periodo de construcción de solo intereses para cuidar su flujo de efectivo durante la obra
- Usted es veterano y quiere usar la opción de préstamo de construcción VA
Lo que un préstamo de construcción con un corredor le permite hacer.
Solo intereses durante la obra
Durante la construcción usted paga intereses solo sobre los fondos ya dispuestos para la obra, no sobre el monto completo del préstamo. Eso le mantiene el flujo de efectivo predecible mientras todavía paga la vivienda donde vive hoy.
Amarre su tasa antes de terminar
Los programas OTC le dejan amarrar la tasa de la hipoteca permanente antes de que empiece la construcción. En un entorno de tasas al alza, eso puede ser una protección real de costo.
Funciona con casi cualquier constructor de Texas
Aprobamos constructores que van desde los regionales de producción hasta los locales que construyen a la medida. Si su constructor tiene licencia y seguro, por lo general hay camino.
A la medida o de producción, las dos
Ya sea que usted diseñe desde cero con un arquitecto o que compre de un juego de planos del constructor en una comunidad planeada, tenemos programas que embonan con las dos.
Opciones de construcción convencional, FHA y VA
Las estructuras OTC están disponibles en convencional, por lo general con 95% de LTV, en FHA con 3.5% de enganche (pago inicial), y en VA con cero enganche para los veteranos que califican.
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Cierre si usted escoge OTC
Preguntas sobre el préstamo de construcción, respondidas.
¿Qué es el cierre único (OTC) y qué es el cierre doble (TTC)?
El cierre único (OTC) es un solo préstamo que fondea la construcción y después se convierte solo en su hipoteca permanente al terminar la obra: un cierre, un juego de costos, una tasa amarrada desde el principio. El cierre doble (TTC) son dos préstamos separados: primero uno de construcción de corto plazo y luego una hipoteca permanente que lo refinancia cuando la casa está lista. El OTC le ahorra costos de cierre. El TTC le deja más margen para escoger el préstamo permanente al final.
¿Cómo funcionan los desembolsos al constructor?
Los préstamos de construcción no fondean el monto completo el primer día. Los fondos se liberan en desembolsos programados (por lo general de 4 a 8 entre cimentación, estructura, instalaciones a nivel de obra gris, cierre de la envolvente, acabados interiores y final), y cada uno se dispara con una inspección en sitio que confirma que ese trabajo ya está hecho. Usted paga intereses solo sobre los fondos dispuestos hasta ese momento, no sobre el monto completo del préstamo.
¿Puedo amarrar mi tasa de interés durante la construcción?
En las estructuras OTC, sí. Por lo general usted amarra la tasa permanente en el cierre del préstamo de construcción, antes de que rompan tierra. Algunos programas ofrecen periodos de amarre extendidos u opciones de bajada de tasa por un costo adicional. En el TTC usted amarra la tasa permanente cuando refinancia el préstamo de construcción, así que su tasa final queda fijada al terminar la obra y no al principio.
¿Y si la obra se pasa del presupuesto?
Los préstamos de construcción piden una reserva de contingencia (por lo general de 5 a 10% del presupuesto de obra) para los costos inesperados. Si la obra se pasa del presupuesto más allá de esa contingencia, el prestatario responde por la diferencia. Nosotros armamos presupuestos realistas con la aportación del constructor para que las reservas de contingencia queden del tamaño correcto.
¿Cuánto dura el periodo de construcción?
La mayoría de los préstamos de construcción de Texas corren de 6 a 12 meses de obra. Las construcciones a la medida suelen tardar de 9 a 12 meses. Las de producción en comunidades planeadas suelen tardar de 6 a 9 meses. El periodo del pagaré de construcción se fija en el cierre, y las prórrogas se pueden pedir pero por lo general traen cargos.
¿Tengo que usar un constructor en específico?
No, pero el constructor tiene que estar aprobado por el prestamista de construcción. La aprobación por lo general pide licencia vigente de constructor en Texas, seguro de responsabilidad civil general, historial reciente de proyectos y un acuerdo con el constructor. Casi todos los constructores establecidos de Texas se precalifican rápido. Nosotros hacemos la revisión del constructor en paralelo con su expediente de prestatario.
¿Va a construir en Texas? Vamos armando el financiamiento.
Los requisitos del préstamo de construcción de un vistazo.
- FICO de 680 o más por lo general (algunos prestamistas bajan a 660 con factores compensatorios)
- De 10 a 25% de enganche (el enganche puede incluir la plusvalía del lote si usted ya es dueño del terreno)
- Constructor aprobado más acuerdo firmado con el constructor
- Planos y especificaciones detallados
- Presupuesto de obra realista con reserva de contingencia
- Licencia de constructor y seguro de responsabilidad civil general
- Propiedad en Texas
- Ocupada por el dueño al terminar la obra (la construcción de inversión es otro programa)
OTC, TTC y refinanciamiento de construcción a permanente.
| Cierres | La tasa se amarra en | Costo | Ideal para | |
|---|---|---|---|---|
| Cierre único (OTC) | 1 | El cierre del préstamo de construcción | Menor (un solo juego de costos) | Quien quiere certeza de tasa y la estructura más sencilla |
| Cierre doble (TTC) | 2 | El cierre del refinanciamiento permanente | Mayor (dos juegos de costos) | Quien quiere margen para escoger el préstamo permanente al final |
| Refinanciamiento de construcción a permanente | 1 (refinanciamiento) | El cierre del refinanciamiento | Costos de refinanciamiento | Quien ya tiene un préstamo de construcción por separado y necesita refinanciarlo a una hipoteca permanente |
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