Sin depender de la declaración de impuestos
Ni 1040, ni Schedule C, ni 4506-T. Su CPA puede seguir optimizando la declaración sin que eso le cueste la casa.
Préstamos P&L para dueños de negocio en Texas.
Cuando 24 meses de estados de cuenta no son lo que le acomoda, califique con un estado de resultados preparado por su CPA (contador). Para los negocios pequeños ya establecidos de Texas que llevan sus libros limpios.
- Se acepta el P&L preparado por un CPA
- Suscripción con P&L de 12 a 24 meses
- Libros limpios, expediente limpio
Una hipoteca para trabajadores independientes que usa el P&L de su CPA como ingresos.
Un préstamo P&L (profit and loss, o estado de resultados) es una hipoteca Non-QM donde el ingreso calificador se calcula con el estado de resultados que le prepara su CPA, en lugar de las declaraciones de impuestos o de una revisión completa de estados de cuenta. Le acomoda a quien trabaja por cuenta propia y cuyas declaraciones de impuestos muestran menos ingresos por deducciones legítimas, pero que lleva libros ordenados con un CPA. Los prestamistas usan el renglón de ingreso neto del P&L (después de gastos y antes de los retiros del dueño) como la cifra calificadora, así que entre más ordenada su contabilidad, más limpia la suscripción (underwriting).
Cómo pasa un préstamo P&L de la primera consulta a las llaves.
- 01
Pedirle a su CPA un P&L de 12 a 24 meses
Le decimos a su CPA exactamente qué necesita el prestamista: un estado de resultados que cubra 12 o 24 meses consecutivos, en papel membretado del CPA, con fecha y firma. La mayoría de los CPA lo entrega en unos días hábiles desde su programa de contabilidad.
- 02
Verificar la existencia del negocio
El prestamista necesita ver que el negocio es real y está operando: licencia del negocio, acta constitutiva, carta del EIN o un registro del Secretary of State que muestre dos años o más de operación. Los juntamos en paralelo con el P&L.
- 03
El prestamista revisa el P&L para determinar los ingresos
El suscriptor Non-QM lee el renglón de ingreso neto del P&L, lo divide entre el número de meses y usa esa cifra como ingreso mensual calificador. Nosotros hacemos la misma cuenta desde el principio para que la carta de preaprobación coincida con la aprobación final.
- 04
Suscripción normal de crédito y reservas
Además de la parte de los ingresos, el expediente se suscribe como cualquier otro Non-QM: reporte de crédito, continuidad del empleo, verificación de reservas y avalúo de la propiedad. La mayoría de los expedientes P&L pide 6 meses de reservas en una residencia principal.
- 05
Autorización de cierre y fondeo
El Closing Disclosure (declaración de cierre) sale por lo menos tres días hábiles antes del cierre, según TRID. Usted firma en la compañía de títulos, se transfieren los fondos y recibe las llaves. Los préstamos P&L cierran en el mismo calendario TRID que un convencional.
Hecho para los dueños de negocio de Texas que llevan libros limpios.
Muchas familias de Texas que trabajan por cuenta propia son rentables en el papel pero invisibles para la suscripción convencional, porque la declaración de impuestos está optimizada para pagar menos impuestos. Si usted tiene un CPA activo que le mantiene los libros al día, con Xero, QuickBooks y conciliaciones de verdad, un préstamo P&L muchas veces califica más limpio que uno con estados de cuenta, con menos idas y venidas para explicar depósitos. Trabajamos expedientes P&L en todo Texas y sabemos qué prestamistas Non-QM dan el precio más favorable en este producto.
Un préstamo P&L es la herramienta correcta cuando:
- Usted trabaja por cuenta propia desde hace por lo menos dos años
- Su flujo de efectivo es fuerte pero no se ve limpio en las declaraciones de impuestos
- Usted tiene una relación activa con un CPA y los libros al día
- Su contabilidad está ordenada en Xero, QuickBooks o una plataforma parecida
- Usted compra una residencia principal o una segunda casa en Texas
Por qué un préstamo P&L le gana al convencional cuando los libros están limpios.
Se acepta el ingreso certificado por el CPA
El estado de resultados preparado por un CPA es el documento de ingresos. La suscripción lee el renglón de ingreso neto directamente, sin estimar un factor de gastos y sin reconstruir depósito por depósito.
Historial de P&L de 12 a 24 meses
Usted escoge el periodo que cuenta la historia más fuerte. Lo estándar son 24 meses, y la mayoría de los prestamistas Non-QM tiene opciones de 12 meses, por lo general con un pequeño intercambio en el precio.
Hasta 80% de LTV
Los expedientes P&L con crédito fuerte llegan a 80% de LTV en una residencia principal, o sea 20% de enganche (pago inicial). Se consiguen LTV más altos caso por caso con reservas fuertes.
FICO de 700 o más por lo general
El precio del P&L sale más favorable desde 720, y la mayoría de los prestamistas pide 700 como mínimo. Por debajo de 700 las opciones se reducen, y ahí el préstamo con estados de cuenta muchas veces embona mejor.
Ocupada por el dueño o segunda casa
Los préstamos P&L funcionan para residencia principal y para segunda casa. Existen variantes para propiedad de inversión, pero se suscriben distinto, y ahí el DSCR suele funcionar mejor.
12–24
Meses de documentación del estado de resultados
Preguntas sobre el préstamo P&L, respondidas.
¿Qué es un préstamo P&L?
Un préstamo P&L (profit and loss, o estado de resultados) es una hipoteca Non-QM que usa un estado de resultados preparado por un CPA como documento de ingresos calificadores, en lugar de las declaraciones de impuestos personales o de 12 a 24 meses de depósitos en estados de cuenta. El prestamista toma la cifra de ingreso neto del P&L, la divide entre el número de meses que cubre, y ese resultado es su ingreso mensual calificador.
¿Quién tiene que preparar el P&L?
Un CPA con licencia, un EA (Enrolled Agent) o un preparador de impuestos con licencia. La mayoría de los prestamistas pide específicamente que lo prepare un CPA, en papel membretado, con firma y fecha. Por lo general también se le pide al CPA una carta corta que confirme dos años o más de historial de trabajo por cuenta propia.
¿Puedo preparar yo mismo el P&L?
Por lo general no. Los prestamistas exigen que lo prepare un tercero con licencia, sea un CPA, un EA o un preparador de impuestos, para que el documento de ingresos quede independiente. Si hoy usted es propietario único y no tiene CPA, por lo general lo podemos encaminar con uno, y la mayoría entrega un P&L de 12 o 24 meses en unos días hábiles desde su programa de contabilidad.
¿Cómo se calcula el ingreso en un préstamo P&L?
Los prestamistas toman el renglón de ingreso neto del P&L (ingresos brutos menos gastos del negocio, antes de los retiros del dueño) y lo dividen entre el número de meses que cubre (12 o 24). Esa cifra mensual es su ingreso calificador para las cuentas de la relación deuda-ingreso (DTI). Algunos prestamistas suman de vuelta ciertos gastos que no son en efectivo, como la depreciación, y eso varía según el prestamista.
¿En qué se diferencia un préstamo P&L de uno con estados de cuenta?
Los dos son programas Non-QM de documentación alternativa para quien trabaja por cuenta propia, pero leen los ingresos de forma distinta. El préstamo con estados de cuenta suma los depósitos y aplica un factor de gastos (por lo general 50%). El préstamo P&L lee el ingreso neto directamente de un estado de resultados preparado por un CPA. El P&L muchas veces funciona mejor en negocios con gastos generales documentados, porque el CPA ya los restó. El de estados de cuenta funciona mejor cuando los libros están desordenados o cuando no hay un CPA activo. Modelamos los dos lado a lado cuando los dos embonan.
¿Qué puntaje de crédito necesito?
La mayoría de los prestamistas de P&L quiere 700 o más de FICO, con el precio más favorable desde 720. Un puñado de programas llega a 680 con factores compensatorios fuertes (reservas grandes, LTV bajo, enganche considerable). Por debajo de 680 el producto con estados de cuenta suele embonar mejor, y se lo decimos derecho.
¿Trabaja por cuenta propia y lleva libros limpios? Revisemos su P&L.
Los requisitos del préstamo P&L de un vistazo.
- Por cuenta propia desde hace por lo menos dos años
- Estado de resultados preparado por un CPA que cubra 12 o 24 meses consecutivos
- Licencia del negocio, carta del EIN o acta constitutiva
- FICO de 700 o más por lo general (precio más favorable desde 720)
- De 10 a 20% de enganche en una residencia principal
- Seis meses o más de reservas (PITI) después del cierre
- Ocupada por el dueño o segunda casa en Texas
- La propiedad tiene que alcanzar el valor en el avalúo
P&L, estados de cuenta y convencional de un vistazo.
| Cálculo de ingresos | FICO mínimo | Documentación | Ideal para | |
|---|---|---|---|---|
| Préstamo P&L | Ingreso neto del P&L del CPA | 700 | P&L más comprobante de existencia del negocio | Por cuenta propia con CPA activo y libros limpios |
| Estados de cuenta | Depósitos con factor de gastos | 660 | De 12 a 24 meses de estados de cuenta | Por cuenta propia sin CPA o con libros desordenados |
| Convencional | Ingreso neto de la declaración | 620 | Dos años de 1040, Schedule C y W-2 | Por cuenta propia cuyas declaraciones sí respaldan los ingresos |
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Préstamo con estado de resultados (P&L) disponible en todo Texas, incluidas estas ciudades:
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