Punto de equilibrio del refinanciamiento

Un refinanciamiento es un intercambio: usted paga costos de cierre hoy a cambio de un pago mensual más bajo durante la vida del préstamo nuevo. La decisión se reduce a dos preguntas. ¿Cuántos meses pasan hasta que el ahorro mensual recupera los costos de cierre? ¿Y usted piensa quedarse en la casa todo ese tiempo?

El punto de equilibrio, el reloj de la recuperación

El punto de equilibrio es mecánico: divida los costos de cierre del refinanciamiento entre el ahorro mensual de su pago. Si la tasa nueva le baja el pago $300 al mes y el refinanciamiento costó $4,500 al cerrar, el punto de equilibrio son 15 meses. Del mes 16 en adelante, cada dólar de ahorro mensual es suyo. Esta calculadora saca ese número directo y se lo pone como titular.

El ahorro neto, el veredicto en dólares

El segundo titular es el resultado neto en dólares durante el tiempo que usted piensa quedarse. Multiplicamos el ahorro mensual por los meses que usted dice que se va a quedar y le restamos los costos de cierre. Positivo significa que usted sale ganando. Negativo significa que el refinanciamiento pierde dinero. El control deslizante le deja mover los meses y ver el número voltearse, y ese punto de cruce es el punto de equilibrio literal.

¿Cuándo cuadra de verdad un refinanciamiento?

La regla práctica clásica de 0.5% a 1% de baja en la tasa es un primer filtro, no una respuesta. En un préstamo de $400K una baja de 0.5% ahorra como $130 a 160 al mes, y con $4,000 de costos de cierre eso da un punto de equilibrio de ~28 meses, muy bien si usted se va a quedar 7 años o más, y muy feo si se puede mudar en tres. En un préstamo de $150K esa misma baja de 0.5% solo ahorra como $50 al mes, lo que empuja el punto de equilibrio más allá de 80 meses y probablemente convierte el refinanciamiento en una mala apuesta para casi cualquier dueño de casa. Siempre haga la cuenta con sus propios números.

Otras cosas mueven la cuenta: los créditos del prestamista (costos de cierre negativos a cambio de una tasa un poco más alta, que pueden cuadrar cuando usted planea quedarse poco), la devolución del depósito en garantía (escrow) de su prestamista anterior, que se le acredita al cerrar, y cualquier acortamiento del plazo que suba la parte de capital del pago aunque la tasa sea más baja.

La trampa de reiniciar el plazo (y cuándo evitarla)

Si a su préstamo actual le quedan 22 años y usted refinancia a uno nuevo a 30 años, su pago mensual baja dos veces: una porque la tasa nueva es menor y otra por volver a repartir el saldo entre más meses. Se siente bien, pero en la práctica usted le agregó 8 años de intereses al calendario. La comparación del interés de toda la vida del préstamo, en el panel de desglose, deja eso a la vista. Si piensa quedarse con la casa hasta liquidarla, considere refinanciar a 20 años, o hasta a 15: el pago mensual va a quedar más alto que el del refinanciamiento a 30 años, y en uno a 15 años muchas veces va a quedar por encima de lo que usted paga hoy, porque está comprimiendo el saldo en muchos menos pagos. Los dos plazos conservan su fecha de liquidación actual o la adelantan. Compare los dos contra su pago de hoy antes de escoger.

El retiro de efectivo bajo la Sección 50(a)(6) de Texas lleva otras reglas

Un refinanciamiento de tasa y plazo, que es el escenario de esta calculadora, conserva la estructura de su préstamo actual y solo baja la tasa. Un refinanciamiento con retiro de efectivo saca plusvalía y sube el saldo del préstamo, y en Texas el retiro de efectivo sobre una casa declarada como homestead lo gobierna la Sección 50(a)(6) de la constitución del estado. Las reglas: costos de cierre con un tope del 2% del monto del préstamo (con excepciones para el avalúo, el título, el levantamiento y otros conceptos), 80% de LTV como máximo, un periodo de reflexión de 12 días antes del cierre, y solo un 50(a)(6) cada 12 meses. Una vez que un préstamo es 50(a)(6), se queda así de por vida, a menos que usted refinancie a uno que no sea 50(a)(6) y pague de inmediato todo el efectivo retirado, cosa que casi nadie puede. Para un escenario con retiro de efectivo, hable con nosotros directamente para que las restricciones de la estructura entren bien en la cuenta.