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CALCULADORA DE RETORNO SOBRE EFECTIVO

Calculadora de retorno sobre efectivo

Calcule el rendimiento en efectivo, antes de impuestos, de una renta en Texas: el flujo anual entre el efectivo total invertido, con colores según los umbrales acostumbrados de la vivienda unifamiliar de renta.

Números de la propiedad

Promedio en Texas ~2.0% del precio de compra

Las pólizas de inversión cuestan más

% de la renta bruta (por lo general 8% para casa sola)

% de la renta bruta (por lo general 5%)

% de la renta bruta (por lo general 5–10%)

Capital y financiamiento

$80,000 de $320,000

Por lo general ~3% del precio de compra

Aparte de la reserva de mantenimiento continuo

Las tasas de propiedad de inversión son más altas que las de residencia principal

Retorno sobre el efectivo
-6.1%
Retorno débil sobre el efectivo: vuelva a analizarlo o déjelo pasar

Retorno por debajo de 4%. El trato gana menos sobre su efectivo que un bono del tesoro. O el precio está muy alto, o la renta muy baja, o el financiamiento no es el correcto. Cambie los datos para encontrar el problema de fondo.

Flujo de efectivo anual
-$5,421

Negativo: la renta no cubre los gastos ni el capital e intereses después de las reservas.

Capital invertido
Enganche
$80,000
Costos de cierre
$9,600
Reparaciones iniciales
—
Total de efectivo invertido
$89,600
Números del mes
Renta efectiva (ya con la desocupación)
$2,280.00
Impuestos + seguro + HOA
$741.67
Administración de la propiedad
$192.00
Reserva de mantenimiento
$120.00
Total de gastos de operación
$1,053.67
Capital e intereses al mes
$1,678.11
Flujo de efectivo mensual
-$451.78
Resumen del préstamo
Monto del préstamo
$240,000
LTV al originar
75.0%

Escriba sus datos de contacto para descargar el resumen en PDF.

Esto es solo una estimación. El retorno sobre el efectivo es un filtro antes de impuestos: no toma en cuenta la plusvalía, el abono a capital ni los beneficios fiscales (depreciación, deducción de intereses). La desocupación y el mantenimiento son reservas, no gastos reales. En un mes cualquiera una o las dos pueden ser cero. Para una razón comparable a la del prestamista, use mejor la calculadora de DSCR.
Cómo leer este número

Retorno sobre efectivo, el primer filtro del inversionista de rentas.

El retorno sobre efectivo es la medida de rendimiento más sencilla de la inversión en propiedades de renta. La fórmula es flujo anual antes de impuestos ÷ efectivo total invertido. Responde una sola pregunta: del efectivo que usted puso para adquirir y estabilizar la propiedad, ¿qué porcentaje le regresa el primer año como dinero en la bolsa?

¿Qué es el retorno sobre efectivo?

El flujo es la renta bruta menos cada costo mensual que se repite: impuestos, seguro, HOA, administración de la propiedad, reserva de vacancia, reserva de mantenimiento y el pago de capital e interés del préstamo. Multiplique por 12 para llegar al número anual. El efectivo invertido es el enganche (pago inicial) más los costos de cierre más las reparaciones iniciales que usted pagó antes de meter a un inquilino. Divida el flujo anual entre el efectivo invertido, multiplique por 100, y ese es su retorno sobre efectivo. A propósito va antes de impuestos y a propósito deja fuera la plusvalía y el principal que se va pagando, porque esos van en una cuenta aparte de retorno total.

Por qué le importa al inversionista de rentas

El retorno sobre efectivo es la prueba de costo de oportunidad del negocio. Un 6% en un momento en que una cuenta de ahorros de alto rendimiento paga 5% quiere decir que el negocio genera 1 punto de prima a cambio de bastante más riesgo y bastante menos liquidez, y eso es difícil de defender. Un 10% o más quiere decir que el ingreso solo ya justifica la posición, antes de cualquier plusvalía o beneficio fiscal. Casi todos los inversionistas de portafolio de renta disciplinados en Texas buscan un mínimo de 8% al comprar. Los operadores con experiencia en mercados más difíciles aceptan de 5 a 7% si la propiedad se compró bastante por debajo del costo de reposición o si la renta tiene subida clara.

Rangos típicos de Texas por mercado

Los suburbios centrales del DFW (Plano, Frisco, McKinney, Allen) normalmente salen de 3 a 6% con los precios y el mercado de hoy, y a esos negocios los carga más la tesis de plusvalía que la del ingreso. Los submercados de valor del DFW (Garland, Mesquite, Grand Prairie, partes de Arlington y de Fort Worth) llegan sin problema de 6 a 9% con una compra disciplinada. Houston dentro del Loop y EaDo caen en terreno parecido. San Antonio en el interior del 410 y partes del sur de San Antonio pegan seguido de 8 a 12% en producto castigado bien comprado. El centro de Austin se comprimió de 2 a 5% porque el precio creció más rápido que la renta, y ahí el inversionista acepta un retorno más bajo a cambio del intercambio de plusvalía.

Retorno sobre efectivo, DSCR y tasa de capitalización

El DSCR, la relación de cobertura del servicio de la deuda, es la medida del prestamista: renta bruta entre PITIA, sin gastos de operación. Le dice si el préstamo cierra. La tasa de capitalización es la medida de la propiedad: ingreso neto de operación entre precio de compra, sin tomar en cuenta el apalancamiento. Le dice qué gana la propiedad sin deuda, y sirve para comparar departamentos contra locales contra industrial. El retorno sobre efectivo es la medida del inversionista: incluye el apalancamiento y los gastos de operación, así que le dice qué gana su dinero. Los tres miden cosas distintas a propósito. Suscriba una renta con los tres y va a tener el cuadro completo: el DSCR para el prestamista, la tasa de capitalización para el activo, y el retorno sobre efectivo para su bolsillo.

Referencia de niveles

Umbrales del retorno sobre efectivo

≥ 8%
Fuerte
4% – 8%
Aceptable
< 4%
Débil

Umbrales acostumbrados para vivienda unifamiliar en Texas. Los mercados de plusvalía alta toleran un retorno más bajo. Los de plusvalía plana exigen uno más alto.

Preguntas frecuentes

Preguntas comunes sobre el retorno sobre efectivo.

¿Está suscribiendo una renta? Llámenos al (903) 402-5626 . Estructuramos expedientes de inversionistas en todo Texas.

¿En qué se diferencia el retorno sobre efectivo del DSCR?
El DSCR mide la propiedad: renta bruta entre PITIA, sin contar ningún gasto de operación. Es la relación con la que suscribe el prestamista. El retorno sobre efectivo mide al inversionista: el flujo anual antes de impuestos, ya con todos los gastos y las reservas, entre el efectivo total invertido. El DSCR le dice si el préstamo va a cerrar. El retorno sobre efectivo le dice si el negocio conviene. Una propiedad puede traer un DSCR fuerte (1.20 o más) y aun así ser un negocio débil de retorno sobre efectivo, si el enganche, el cierre y las reservas pesan demasiado frente al flujo.
¿Qué se considera un buen retorno sobre efectivo?
Los umbrales acostumbrados para una renta unifamiliar en Texas: 8% o más es fuerte y pasa la barra de casi todo inversionista activo, de 4 a 8% sale pero apretado, y por debajo de 4% es débil. La barra se mueve con el mercado: cuando los bonos del tesoro rinden 5% o más, un 8% antes de impuestos apenas alcanza a ser una prima por el riesgo. En mercados de plusvalía alta, el inversionista acepta un retorno más bajo porque el retorno total (retorno sobre efectivo más plusvalía más el capital que se va pagando) es lo que carga el negocio. En mercados de plusvalía plana el retorno sobre efectivo tiene que hacer todo el trabajo, así que 10% o más es la meta honesta.
¿Debo incluir la plusvalía en este número?
No. El retorno sobre efectivo es a propósito un filtro de puro efectivo. La plusvalía es un componente aparte del retorno total y no aparece hasta que usted vende o refinancia. Meterla aquí inflaría el número con ganancias de papel que pueden llegar o no. La forma limpia de verlo: el retorno sobre efectivo es el motor del ingreso, la plusvalía es el motor del capital acumulado, y el principal que se va pagando es el motor del ahorro forzado. El retorno total es la suma de los tres, pero usted suscribe primero el motor del ingreso porque es el único que manda cheques cada mes.
¿Y los beneficios de impuestos?
El retorno sobre efectivo va antes de impuestos. Para la mayoría de los inversionistas, el retorno después de impuestos en una propiedad de renta sale bastante más alto, porque la depreciación (normalmente en línea recta a 27.5 años en residencial) crea una pérdida de papel que compensa el ingreso del flujo en su declaración, y a veces lo borra por completo. El interés de la hipoteca también es deducible. Cuánto suba el número después de impuestos depende de su categoría fiscal, de si usted califica como profesional de bienes raíces, y de si le aplican las reglas de pérdidas por actividad pasiva. Corra la cuenta después de impuestos con su contador en cualquier negocio donde el número antes de impuestos quede al filo.
¿Cómo cambia el retorno sobre efectivo con el apalancamiento?
Más apalancamiento normalmente sube el retorno sobre efectivo, porque el denominador (el efectivo invertido) se encoge más rápido de lo que se encoge el numerador (el flujo). Un negocio con 25% de enganche puede salir en 6%. Ese mismo negocio con 35% de enganche y el mismo costo de financiamiento muchas veces da un retorno más bajo, porque usted amarró más efectivo sin una mejora proporcional del flujo. El intercambio: más apalancamiento también es más riesgo, porque el servicio de la deuda se come más de la renta, así que una bajada chica de ocupación o un ajuste de renta lo puede meter en terreno negativo. La disciplina está en encontrar el punto de apalancamiento donde el retorno sobre efectivo y el DSCR pasen los dos la barra, y en rentas unifamiliares con el mercado de hoy eso suele caer entre 25 y 30% de enganche.

¿Le sale el negocio en números? Vamos a estructurar el financiamiento.

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