Financiamiento a corto plazo para pasar de un negocio al siguiente: comprar antes de vender, refinanciar antes de estabilizar, cerrar en una subasta o en una compra en dificultades. Basado en activos, rápido y armado en torno a su salida.
Un préstamo puente (o préstamo hard money) es una hipoteca de corto plazo, basada en activos, que tiende un puente entre dos momentos de una propiedad: comprar una casa nueva antes de vender la actual, adquirir en subasta una propiedad en dificultades o refinanciar mientras una propiedad se estabiliza. El puente por lo general trae algo más de suscripción (underwriting), o sea alguna revisión del prestatario. El hard money se apoya únicamente en el activo. Los dos cierran rápido, cobran más caro que un préstamo de largo plazo por esa velocidad y exigen una estrategia de salida clara: venta, refinanciamiento o terminación del proyecto.
Comprar antes de vender, adquirir una propiedad en dificultades, refinanciar antes de estabilizar, comprar en subasta o cumplir la fecha límite de un intercambio 1031. El uso define qué prestamista entra y qué plazo se arma.
La suscripción pide el contrato firmado o los documentos de propiedad actuales, una estrategia de salida (contrato de listado, calificación para el refinanciamiento, calendario del proyecto) y reservas que cubran el costo de intereses durante todo el plazo.
Por lo general el ingreso personal no es lo que califica. La calidad de la propiedad, el LTV y la credibilidad de la salida son los que sostienen el expediente. Los expedientes puente muchas veces incluyen una consulta de crédito y la verificación de reservas. El hard money puro se salta hasta eso.
De la hoja de términos firmada a la transferencia de fondos, el proceso va rápido. Son expedientes basados en activos, sin análisis de ingresos, así que el calendario lo marcan el título y el avalúo, no la suscripción.
Vender la propiedad original y liquidar el puente, refinanciar a un préstamo permanente cuando la propiedad se estabiliza, o terminar el proyecto y salir con la venta. La salida se trazó desde el origen, así que la ejecución es la única variable.
La velocidad es la razón de ser del préstamo puente. El negocio correcto en Texas, una compra fuera del mercado, una subasta de ejecución hipotecaria ganada, una mudanza a una casa más grande antes de vender la actual, no espera el calendario de una suscripción convencional. Trabajamos expedientes puente en todo Texas y sabemos qué prestamistas están armados para este calendario, cuáles traen el precio más favorable en tasa en cada nivel de LTV y cuáles arman una salida limpia hacia DSCR o hacia convencional cuando termina la etapa de puente.
Las relaciones ya establecidas con los prestamistas mantienen estos expedientes en movimiento, lo bastante rápido para competir con una oferta en efectivo. Son expedientes basados en activos, sin análisis de ingresos, así que el calendario lo marcan el título y el avalúo, no la suscripción.
La propiedad y la salida sostienen el expediente. Un ingreso personal complicado, un cambio de trabajo reciente o un negocio propio recién abierto no tumban el trato.
Los expedientes puente muchas veces se saltan el análisis completo de ingresos. El hard money puro lo omite por entero. Eso acorta el calendario de cierre y mantiene en juego los expedientes de ingreso personal complicado.
El plazo se ajusta al uso: un puente de 6 meses para quien ya tiene su casa en venta con contrato, de 12 a 18 meses para una compra en dificultades y hasta 24 meses para refinanciar antes de estabilizar. Usted carga el puente solo el tiempo que tarde la salida.
Las reglas de subasta de cada condado de Texas, las protecciones de homestead y los calendarios de título cambian según la jurisdicción. Trabajamos expedientes puente en DFW, Houston, Austin y San Antonio.
El refinanciamiento de salida por lo general es un DSCR (para las rentas que se quedan en cartera) o un convencional (para quien se muda a una casa más grande y la va a habitar). Trazamos la salida desde el origen para que el puente no lo deje a usted en el aire.
| Plazo | Suscripción | Velocidad | Ideal para | |
|---|---|---|---|---|
| Puente | De 6 a 24 meses | Revisión ligera del prestatario más el activo | Corto | Comprar antes de vender, refinanciar antes de estabilizar, negocios con el tiempo encima |
| Hard money | De 6 a 24 meses | Puramente basada en activos | Corto | Compras en subasta, jugadas puras de activo, propiedades en dificultades |
| Fix-and-flip | De 6 a 18 meses | Activo más presupuesto de remodelación | Corto | Propiedades en dificultades que necesitan obra antes de la salida |
| DSCR | 30 años | Flujo de efectivo de la propiedad | Estándar | Renta de largo plazo después de la etapa de puente |
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