Calculadora BRRRR

BRRRR es la forma corta de Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, una estrategia de portafolio de renta que popularizó David Greene y que hoy es el manual de los inversionistas activos de Texas. Lo que hace distinto al BRRRR es la mecánica: cada negocio se arma para devolver su propio capital en el paso del refinanciamiento, así que la misma base de efectivo de $50K a $150K puede financiar compra tras compra en lugar de quedar enterrada bajo el enganche (pago inicial) convencional del 25%.

Por qué al inversionista le gusta el BRRRR

La compra tradicional de conservar amarra del 20 al 25% del precio en cada negocio, y usted no recupera ese capital hasta que vende. Una renta de $300K con 25% de enganche amarra $75K. Cinco negocios después, usted trae $375K de plusvalía muerta y se quedó sin liquidez. El BRRRR rompe ese techo: usted compra la propiedad bastante por debajo del mercado (muchas veces castigada), fuerza la plusvalía con la remodelación y refinancia sobre el valor nuevo. Si la cuenta cuadra, usted sale del refinanciamiento con la mayor parte o con todo el efectivo con el que entró, listo para el negocio número 2.

La cuenta del negocio, en orden

El paso uno es el costo total: compra más costos de cierre más remodelación más costos de mantener la propiedad durante la obra. El paso dos es el préstamo del refinanciamiento: el ARV (el valor después de reparaciones) por el LTV del refinanciamiento, típicamente 75% en un retiro de efectivo con DSCR. El paso tres es el capital que queda dentro del negocio: costo total menos el retiro del refinanciamiento más los costos de cierre de ese refinanciamiento. Si ese número queda en cero o cerca de cero, usted tiene un BRRRR limpio. El paso cuatro es el flujo mensual: renta bruta menos gastos de operación menos el nuevo capital e interés. Ese flujo dividido entre el capital que quedó dentro le da el retorno sobre efectivo, que es el rendimiento con el que los inversionistas comparan un negocio contra otro.

Cuándo fracasa un BRRRR

Tres formas de fracasar. Que el ARV no llegue es la más común: su modelo dice $300K, el avaluador dice $275K, y de repente su préstamo del refinanciamiento sale $18K más chico de lo planeado. Pasarse del presupuesto de remodelación es la segunda, porque las obras se pasan del 15 al 25% con quien apenas empieza y del 5 al 10% con un operador con experiencia. La calculadora de arriba le deja probar el escenario subiendo el número de la remodelación. El flujo negativo después del refinanciamiento es la tercera: el negocio recicla el capital pero luego se fuga $200 al mes para siempre, y ese resultado es peor que un BRRRR un poco imperfecto que deje $20K adentro pero entregue $400 al mes de flujo limpio.

Los mercados BRRRR de Texas

Los submercados de Texas que producen negocios de calidad BRRRR de forma constante comparten tres rasgos: inventario real de casas unifamiliares castigadas, un ARV con empuje sostenido por comparables recientes, y niveles de renta que le dan servicio a la cuenta del refinanciamiento DSCR. En el DFW eso quiere decir Oak Cliff, partes de East Dallas, Garland, y los suburbios interiores de Mesquite y Grand Prairie. En Houston, Houston Heights, EaDo e Independence Heights. En San Antonio, el interior del 410 y la orilla de Stone Oak. En Austin, el este de Austin y partes de North Loop, aunque ahí la cuenta del BRRRR se apretó bastante conforme se aplanó la plusvalía.