Pago mensual más bajo cuando la tasa baja
Una bajada real de tasa con el mismo saldo y el mismo plazo reduce su pago mensual de capital e intereses por el resto de la vida del préstamo.
Refinanciamiento de tasa y plazo en Texas.
Baje su tasa, cambie el plazo de su préstamo, o las dos cosas, sin sacar efectivo. Es el refinanciamiento más sencillo: deja igual el saldo de su préstamo y cambia solo la estructura.
- Sin retiro de efectivo
- Una tasa más baja o un plazo más corto
- No es un préstamo de la Sección 50(a)(6) de Texas
Una hipoteca nueva con el mismo saldo y términos distintos.
Un refinanciamiento de tasa y plazo reemplaza su hipoteca actual con una nueva: mismo saldo, otra tasa u otro plazo, o los dos. Las razones más comunes son que las tasas bajaron desde que usted compró, que quiere convertir un préstamo a 30 años en uno a 15 años, que ya llegó a 80% de LTV y quiere quitarse el PMI, o que quiere pasar de una hipoteca de tasa ajustable a una tasa fija antes del próximo ajuste. Como no se saca dinero contra la plusvalía, este refinanciamiento no es un préstamo bajo la Sección 50(a)(6) de Texas, así que no aplica ninguna de las reglas constitucionales del retiro de efectivo (tope de 80% de LTV combinado, periodo de reflexión de 12 días, tope de 2% en costos de cierre). Eso hace el expediente más rápido de cerrar y lo libra de muchas de las restricciones de estructura que sí atan al retiro de efectivo en Texas.
Cómo cierra un refinanciamiento de tasa y plazo en Texas.
- 01
Revisar su préstamo actual y definir los términos nuevos
Sacamos su tasa, su plazo, su saldo y su situación de PMI, y después modelamos el pago nuevo con las tasas y los plazos disponibles hoy. El cálculo del punto de equilibrio (los costos de cierre divididos entre el ahorro mensual) le dice en qué mes el refinanciamiento empieza a devolverle el dinero.
- 02
Solicitar con documentación completa y ordenar el avalúo
Los expedientes de tasa y plazo son de documentación completa: ingresos (formularios W-2, talones de pago, declaraciones de impuestos), activos, deudas y el estado de cuenta de su primera hipoteca actual. El avalúo establece el valor de hoy, que es lo que confirma su LTV y si el PMI se puede quitar.
- 03
Suscripción
El prestamista libera las condiciones de crédito, ingresos, valor y título. Como no está cambiando de manos dinero contra la plusvalía, el expediente corre en los tiempos normales de suscripción (underwriting) hipotecaria, sin el periodo de reflexión de la Sección 50(a)(6).
- 04
Closing Disclosure (espera de 3 días hábiles de TRID)
El Closing Disclosure (declaración de cierre) se entrega por lo menos 3 días hábiles antes del cierre, según TRID. Esta es una ventana federal de divulgación antes de que usted firme, distinta del derecho de rescisión que corre después de que usted firma.
- 05
Cierre y entrega de fondos
Usted firma en la compañía de títulos. En un refinanciamiento sobre la casa donde usted vive, la ley federal de veracidad en los préstamos le da un derecho de rescisión de por lo menos tres días hábiles después de firmar, y los fondos se entregan cuando termina ese periodo. La excepción es un refinanciamiento hecho por el mismo prestamista que ya tiene su préstamo, sin dinero nuevo.
Hecho para el dueño de casa en Texas que refinancia por tasa o por plazo.
El refinanciamiento de tasa y plazo se malinterpreta seguido en Texas. Como el retiro de efectivo aquí carga protecciones constitucionales (las famosas reglas de la Sección 50(a)(6)), muchos dueños de casa dan por hecho que esas mismas reglas aplican a una simple bajada de tasa, y no aplican. Su refinanciamiento de tasa y plazo se rige por las reglas hipotecarias federales de siempre, no por la constitución de Texas. Eso quiere decir que cierra más rápido y que tiene menos topes de estructura. Nosotros modelamos el punto de equilibrio en cada expediente y le decimos derecho si las cuentas salen o no, aunque la respuesta sea "todavía no".
El refinanciamiento de tasa y plazo es la herramienta correcta cuando:
- Su tasa actual está entre 0.5 y 1% arriba del mercado de hoy y usted piensa quedarse en la casa lo suficiente para cubrir los costos de cierre
- Usted quiere acortar el plazo (por lo general de 30 años a 15 años) para pagar menos intereses en total
- Usted ya tiene 20% o más de plusvalía (80% de LTV) y quiere quitarse el PMI de forma permanente pasando de FHA a convencional
- Usted quiere cambiar de una hipoteca de tasa ajustable a una tasa fija antes del próximo ajuste
- Usted quiere juntar una primera y una segunda hipoteca en una sola primera hipoteca nueva
Por qué un refinanciamiento de tasa y plazo puede salir a cuenta en Texas.
Termine de pagar su casa más pronto
Pasar un préstamo de 30 años a uno de 15 años por lo general recorta muchísimo el interés total que usted paga, a cambio de un pago mensual más alto. Conviene sobre todo cuando sus ingresos ya crecieron desde el préstamo original.
Quítese el PMI de forma permanente
Si usted empezó con FHA o con menos de 20% de enganche (pago inicial) en un préstamo convencional, refinanciar a convencional cuando ya tiene 20% o más de plusvalía le quita el seguro hipotecario para siempre, y a veces conviene aunque la tasa quede igual.
De tasa ajustable a tasa fija
Fije la certeza de su pago antes de que su hipoteca de tasa ajustable llegue a su próxima ventana de ajuste. Sirve todavía más si las tasas van a la alza o si su periodo fijo inicial está por terminar.
Sin las complicaciones del retiro de efectivo
Sin reglas constitucionales de la Sección 50(a)(6), sin tope de 80% de LTV combinado, sin tope de 2% en costos de cierre y sin periodo de reflexión de 12 días. Solo el calendario hipotecario federal de siempre.
Una secuencia de cierre clara
El refinanciamiento de tasa y plazo se rige de principio a fin por las reglas hipotecarias federales de siempre: la ventana del Closing Disclosure de TRID antes de que usted firme, el derecho de rescisión que la ley federal le da en un refinanciamiento sobre su residencia principal, y luego la entrega de fondos cuando termina ese periodo. Las esperas del calendario vienen de reglas federales, no de reglas constitucionales de Texas.
0.5–1%
Bajada de tasa típica para llegar al punto de equilibrio
Preguntas sobre el refinanciamiento de tasa y plazo, respondidas.
¿Cuándo conviene refinanciar por tasa y plazo?
La señal clásica es una tasa que está entre 0.5 y 1% abajo de la suya, pero la prueba de verdad es el punto de equilibrio: los costos de cierre totales divididos entre el ahorro del pago mensual le dicen cuántos meses tardan en devolverle lo que gastó. Si usted piensa quedarse en la casa bastante después de ese mes, las cuentas por lo general salen. Otros casos fuertes son acortar el plazo, quitarse el PMI o pasar de una tasa ajustable a una tasa fija antes del ajuste.
¿En qué se diferencia de un refinanciamiento con retiro de efectivo?
El refinanciamiento de tasa y plazo deja igual el saldo de su préstamo y cambia solo la tasa o el plazo. El retiro de efectivo liquida su hipoteca actual con una nueva más grande y le entrega la diferencia en efectivo. En Texas la diferencia es crítica: el retiro de efectivo sobre una residencia principal se rige por el Artículo XVI Sección 50(a)(6) de la Constitución de Texas (tope de 80% de LTV combinado, periodo de reflexión de 12 días, tope de 2% en costos de cierre, un solo préstamo sobre la plusvalía a la vez y consentimiento del cónyuge). El de tasa y plazo no carga ninguna de esas restricciones constitucionales.
¿Cuánto tarda en cerrar?
Lo que marca el ritmo de un expediente limpio de tasa y plazo es el tiempo del avalúo y la carga de la suscripción. No hay periodo de reflexión de la Sección 50(a)(6) para un tasa y plazo, pero siguen aplicando dos esperas federales: la ventana de 3 días hábiles del Closing Disclosure antes del cierre, y el derecho de rescisión de por lo menos tres días hábiles que corre después de firmar en un refinanciamiento sobre su residencia principal.
¿Un refinanciamiento tiene costos de cierre?
Sí. La originación, el avalúo, el título, el registro y las cuotas del prestamista aplican en cualquier refinanciamiento. Los costos de cierre totales por lo general andan entre 3 y 5% del monto del préstamo. El cálculo del punto de equilibrio (los costos de cierre divididos entre el ahorro mensual) le dice si el refinanciamiento de verdad le ahorra dinero en el tiempo que usted piensa quedarse en la casa.
¿Puedo incluir los costos de cierre dentro del préstamo?
Muchas veces sí. Usted puede sumar los costos de cierre al saldo del préstamo nuevo (el saldo sube un poco y el efectivo que lleva al cierre baja casi a cero) o aceptar una tasa un poco más alta a cambio de un crédito del prestamista que cubra parte o todo. Las dos opciones son reales, y modelamos el intercambio contra su punto de equilibrio antes de recomendarle una.
¿Voy a necesitar un avalúo nuevo?
Casi siempre sí. El avalúo nuevo establece el valor de hoy, que determina su relación préstamo-valor y confirma si el PMI se puede quitar (en convencional) o si la estructura nueva del préstamo funciona. Algunos programas de refinanciamiento simplificado (FHA Streamline, VA IRRRL) quitan el avalúo en casos muy puntuales, pero los expedientes normales de tasa y plazo lo llevan.
¿Es hora de refinanciar? Hagamos las cuentas juntos.
Los requisitos del refinanciamiento de tasa y plazo de un vistazo.
- Residencia principal en Texas (la segunda casa y la inversión se manejan aparte)
- Por lo general 6 meses o más en su préstamo actual (algunos tipos de préstamo piden más tiempo)
- FICO de 620 o más (depende del programa: convencional, FHA, VA y USDA están disponibles)
- Relación deuda-ingreso (DTI) de 50% o menos en la mayoría de los programas
- Documentación de ingresos estables (formularios W-2, talones de pago, declaraciones de impuestos)
- Plusvalía suficiente para la estructura nueva del préstamo (seguido entre 5 y 20% según el programa y las reglas de PMI)
- La propiedad tiene que alcanzar el valor en el avalúo
- Capacidad para los costos de cierre (por lo general entre 3 y 5% del monto del préstamo, a veces se pueden incluir en el préstamo o compensar con un crédito del prestamista)
Tasa y plazo, retiro de efectivo, HELOC y refinanciamiento simplificado.
| ¿Saca efectivo? | ¿Sección 50(a)(6)? | Ideal para | |
|---|---|---|---|
| Tasa y plazo | No | No, solo reglas federales | Bajar su tasa, acortar el plazo, quitarse el PMI o pasar de tasa ajustable a tasa fija |
| Retiro de efectivo | Sí, en una sola suma | Sí: 80% de LTV combinado, periodo de reflexión de 12 días, tope de 2% en costos | Usar la plusvalía en una sola transacción con una primera hipoteca nueva |
| HELOC | Sí, en una línea revolvente | Sí, aplican las mismas protecciones de la Sección 50(a)(6) | Acceso flexible y continuo a la plusvalía durante un periodo de disposición de 10 años |
| Refinanciamiento simplificado (FHA o VA) | No | No, reglas del programa federal | Bajar la tasa de un préstamo FHA o VA que ya tiene, con poca documentación y seguido sin avalúo |
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Refinanciamiento de tasa y plazo disponible en todo Texas, incluidas estas ciudades:
Otras formas en que cerramos
Refinanciamiento con retiro de efectivo
Use su plusvalía refinanciando a un préstamo más grande, regido por la Sección 50(a)(6) de Texas.
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