Calculadora de la regla del 70%

La regla del 70% es el filtro rápido más usado entre quienes compran, remodelan y venden. La cuenta cabe en un renglón: el precio máximo de compra es el 70% del valor después de reparaciones menos el presupuesto de la remodelación. Si el negocio, al precio que piden, se pasa de ese número, usted se retira. Si cae en ese número o por debajo, lo revisa a fondo: comparables, alcance de la obra, presupuestos del contratista y términos del financiamiento.

Qué cubre ese 30%

El hueco del 30% que trae la regla del 70% no es ganancia libre. Cubre todos los costos que se comen su margen bruto en una remodelación. Los costos de vender andan como en el 8% del ARV (6% de comisión más de 1 a 2% de título, créditos por reparaciones y concesiones que paga el vendedor). El interés del dinero duro y los costos de mantener la propiedad normalmente se llevan de 4 a 6% del ARV a lo largo de un proyecto de 4 a 6 meses. Eso deja de 15 a 18% como su margen de ganancia y su reserva de contingencia. Si la obra se pasa, si el ARV se resbala, o si la venta se tarda tres meses en lugar de dos, ese colchón lo absorbe.

Cuándo usar 65%, 70% o 75%

El control deslizante del multiplicador le deja ajustar la regla al mercado y al operador. 65% es conservador y sirve en mercados donde el ARV cuesta trabajo defender (pocos comparables recientes, plusvalía a la baja, una distribución poco común), o para quien apenas empieza y todavía no tiene historial de cumplir presupuestos de remodelación. 70% es el mínimo de disciplina para el operador con experiencia en un mercado con buenos comparables. 75% es agresivo y solo se justifica en mercados con plusvalía fuerte, con negocios que le llegan a usted y que nadie más está pujando, o con obras nada más cosméticas.

Cómo estimar el ARV en Texas

El ARV es el número más importante de la cuenta y también el más fácil de acomodar a modo. Lista de disciplina: (1) saque de 3 a 5 ventas cerradas dentro de 0.5 millas, vendidas en los últimos 6 meses, de estilo y pies cuadrados parecidos a su producto terminado. (2) ajuste los comparables por las diferencias en pies cuadrados terminados, cochera, tamaño del lote y estado. (3) recorte de 5 a 10% por la costumbre del avaluador de caer en la mediana del grupo de comparables y no en el tope. (4) revise los listados activos y los que ya tienen oferta para leer la presión de precio. En los vecindarios ya urbanizados del DFW, lo que sale de Redfin y de Realtor.com sirve bien. En Houston, los datos del MLS de HAR son fuertes. En San Antonio, el interior del 410 tiene buena densidad de comparables. En Austin, la plusvalía se aplanó, así que los comparables de los últimos 12 meses pueden inflar el ARV y conviene inclinarse a la ventana de los últimos cuatro meses.

Qué no es esta calculadora

La regla del 70% es un filtro, no suscripción. Que un negocio pase el 70% no garantiza que funcione: apenas le gana una revisión a fondo. La suscripción de verdad pide un alcance de remodelación renglón por renglón, con precios de su contratista real, términos del dinero duro por escrito en una hoja de términos, un trabajo de comparables lo bastante firme para defenderse en el avalúo, y un plan de salida (vender, o refinanciar a DSCR con el giro del BRRRR). Use la sección de más detalles, arriba, para probar el negocio contra sus propios términos de financiamiento.