Se acepta el ingreso proyectado de renta corta
La suscripción lee el ingreso proyectado por noche, no el comparable de renta de largo plazo. Eso capta la capacidad real de ganancia de una casa de vacaciones.
Préstamos para renta a corto plazo en Texas, para quien invierte en Airbnb y VRBO.
Suscripción (underwriting) al estilo DSCR con los ingresos proyectados de renta a corto plazo, para quien invierte en casas de vacaciones en el Hill Country, en Galveston, en San Antonio y en los barrios turísticos de Austin.
- Se aceptan proyecciones de AirDNA y Mashvisor
- Requisitos de reservas de 12 meses
- Suscripción al estilo DSCR
Una variante del DSCR que califica con el ingreso proyectado por noche.
El préstamo para renta a corto plazo (STR) es una hipoteca Non-QM, variante del DSCR, para propiedades que se usan como Airbnb, VRBO o rentas de vacaciones parecidas. A diferencia del DSCR estándar, que se apoya en comparables de arrendamiento de largo plazo, el préstamo STR acepta el ingreso proyectado por noche que calculan proveedores de datos externos como AirDNA, Mashvisor y Rabbu. Se piden reservas más altas porque el ingreso de renta corta cambia más de una temporada a otra que la renta de largo plazo. El ingreso personal no se revisa, y la propiedad y su flujo proyectado de renta corta son los que sostienen el expediente.
Cómo pasa un préstamo STR de la primera consulta al cierre.
- 01
Confirmar que la propiedad tiene permiso para renta corta
Antes que nada confirmamos que el HOA permite la renta a corto plazo y que la ordenanza de la ciudad la permite en esa dirección. Varias ciudades de Texas (Austin de forma notable) imponen restricciones serias de licencia y de zonificación para la renta corta, y aclarar esto primero evita pagar un avalúo en balde.
- 02
Pedir el reporte de proyección de AirDNA o Mashvisor
Un proveedor externo de datos de renta corta genera un reporte de ingresos proyectados con base en anuncios comparables por noche, tasas de ocupación y estacionalidad del submercado específico. Ese reporte se convierte en el ingreso que entra al cálculo del DSCR.
- 03
Calcular el DSCR proyectado con el ingreso de renta corta
El DSCR de renta corta es el ingreso mensual proyectado de renta corta (después de los ajustes típicos por costos de operación) dividido entre el PITIA. La mayoría de los prestamistas de renta corta piden un DSCR de 1.0 o más, y algunos reservan su precio más favorable para un DSCR de 1.10 o más, por la volatilidad de la renta corta.
- 04
Documentar las reservas que se piden
El préstamo de renta corta pide reservas más altas que el DSCR estándar, por lo general de 6 a 12 meses de PITIA por propiedad, porque el ingreso de renta corta se mueve con la temporada. Nosotros dejamos lista la documentación de reservas como parte de la solicitud.
- 05
Cierre
El Closing Disclosure (declaración de cierre) sale por lo menos tres días hábiles antes del cierre, según TRID. Usted firma en la compañía de títulos (muchas veces como administrador de la LLC), se transfieren los fondos y usted toma el título.
Hecho para quien invierte en renta corta en los mercados de vacaciones de Texas.
Los submercados de renta corta de Texas están en zonas concretas: los viñedos del Hill Country, la playa de Galveston, el centro de San Antonio y los barrios del turismo musical de Austin. La suscripción DSCR estándar muchas veces se pierde ese potencial porque usa comparables de renta de largo plazo aunque la propiedad opere como casa de vacaciones. El préstamo de renta corta le pone precio a la propiedad por lo que de verdad gana. Trabajamos expedientes de renta corta en Fredericksburg, Wimberley, Lake Travis, Galveston y el Pearl District de San Antonio, y sabemos qué prestamistas aceptan qué niveles de confianza de AirDNA.
La renta corta es la herramienta correcta cuando:
- Usted compra una propiedad de renta corta en el Hill Country: Fredericksburg, Wimberley, Lake Travis
- Usted compra una propiedad de renta de playa en Galveston
- Usted compra en el centro de San Antonio o en el Pearl District
- Usted compra en los barrios del este de Austin (hay que revisar la ordenanza de la ciudad)
- Usted compra una propiedad de estancia corta en el Medical Center o en la Galleria de Houston
Por qué el préstamo de renta corta funciona para quien invierte en casas de vacaciones en Texas.
Los reportes de AirDNA y Mashvisor sirven
Los proveedores externos de datos de renta corta (AirDNA, Mashvisor, Rabbu) producen la proyección de ingresos. El prestamista acepta esos reportes de forma directa, sin pedir una opinión hecha a la medida por un avaluador para el lado del ingreso.
Calificación al estilo DSCR
Sin análisis de ingreso personal ni de relación deuda-ingreso (DTI). La propiedad cubre su pago con el ingreso proyectado de renta corta o no lo cubre, y esa es toda la pregunta de suscripción del lado del ingreso.
Sin revisión de ingreso personal ni de DTI
Las declaraciones de impuestos, los formularios W-2 y los talones de pago no forman parte del expediente. El inversionista por cuenta propia y el prestatario de patrimonio alto con un panorama de ingresos complicado pasan la suscripción sin tropiezos.
Se permite titular a nombre de una LLC
La mayoría de los prestamistas de renta corta prefieren o exigen que el título quede a nombre de una LLC, lo cual pesa para la protección de activos y para quien maneja su portafolio de renta corta como un negocio de verdad.
Refinanciamiento con retiro de efectivo disponible
Cuando la renta corta ya opera con historial de ingresos documentado, el refinanciamiento con retiro de efectivo se consigue ampliamente, y sirve para sacar plusvalía y comprar la siguiente propiedad del portafolio.
6-12
Meses de reservas de PITIA que se piden
Preguntas sobre el préstamo para renta a corto plazo, respondidas.
¿Qué fuente de ingresos califica?
El estándar es el ingreso proyectado de renta corta que emite un proveedor externo de datos (AirDNA, Mashvisor, Rabbu). Si la propiedad ya opera como renta corta, algunos prestamistas también aceptan 12 meses o más de ingresos documentados del anfitrión (por ejemplo, los reportes de ganancias de Airbnb o VRBO). Algunos prestamistas mezclan las dos fuentes.
¿Por qué las reservas son más altas que en el DSCR?
El ingreso de renta a corto plazo se mueve más que el ingreso de un arrendamiento de largo plazo, porque la temporada, los eventos del mercado y los cambios de ocupación afectan los ingresos de cada mes. Los prestamistas compensan esa volatilidad pidiendo reservas más altas (de 6 a 12 meses de PITIA) para que el préstamo aguante una temporada floja sin apuros.
¿Necesito ya estar operando como renta corta?
No. El préstamo de renta corta se consigue ampliamente para una primera compra de renta corta, porque la suscripción usa la proyección de AirDNA y no hace falta historial de operación. Los expedientes de quien ya opera (y puede mostrar historial de ingresos) muchas veces reciben un precio un poco más favorable.
¿Qué pasa con las restricciones de renta corta del HOA?
Pesan las dos cosas, el HOA y la ordenanza de la ciudad. Muchos HOA de Texas prohíben la renta corta por completo, y varias ciudades (Austin de forma notable) imponen restricciones de licencia, de zonificación y de densidad. Verificamos los estatutos del HOA y el cumplimiento de la ordenanza de la ciudad antes de emitir una preaprobación, porque una restricción de esas tumba el negocio.
¿Puedo usarlo para mi primera compra de renta corta?
Sí. La suscripción basada en proyección de renta corta se diseñó justo para las primeras compras de renta corta, y el reporte de proyección de AirDNA hace las veces del historial de operación. Mientras la propiedad esté en una zona donde se permite la renta corta y la proyección cuadre, el préstamo puede fondearse, sujeto a la aprobación de suscripción.
¿Cómo entra AirDNA en la calificación?
AirDNA genera una proyección de ingresos específica de la propiedad, con base en anuncios comparables por noche del submercado, e incluye la ocupación proyectada, la tarifa diaria promedio y la estacionalidad. El prestamista usa el ingreso mensual proyectado (muchas veces descontado por costos de operación y vacancia) como el ingreso que entra al cálculo del DSCR. Un puntaje de confianza más alto de AirDNA se traduce en mejores condiciones del préstamo.
¿Va a comprar una renta corta en Texas? Veamos los números de la proyección.
Los requisitos del préstamo para renta a corto plazo de un vistazo.
- Solo propiedad de inversión
- Propiedad con permiso para renta corta (hay que revisar el HOA y la ordenanza de la ciudad, importante: algunas ciudades de Texas la restringen)
- Reporte de proyección de AirDNA o equivalente
- DSCR de 1.0 o más (algunos prestamistas piden 1.10 para renta corta)
- De 25 a 35% de enganche (pago inicial) por lo general
- FICO de 680 o más
- Reservas de 6 a 12 meses de PITIA
- Propiedad en Texas
- Se acepta el título a nombre de una LLC
Préstamo de renta corta, DSCR estándar e inversión convencional.
| Fuente de ingresos | Reservas | Ideal para | Limitaciones | |
|---|---|---|---|---|
| Préstamo de renta corta | Ingreso proyectado de renta corta (AirDNA) | De 6 a 12 meses de PITIA | Casas de vacaciones en mercados turísticos | Las restricciones del HOA o de la ciudad descalifican muchas propiedades |
| DSCR estándar | Comparables de arrendamiento de largo plazo | De 3 a 6 meses de PITIA | Inversionistas que rentan a largo plazo | Subestima el potencial de la renta corta en los mercados de vacaciones |
| Inversión convencional | Ingreso personal de la declaración de impuestos | De 2 a 6 meses de PITI | Inversionistas dentro del tope de 10 de Fannie con ingresos fáciles de documentar | No toma en cuenta las proyecciones de renta corta |
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Préstamo para renta a corto plazo disponible en todo Texas, incluidas estas ciudades:
Otras formas en que cerramos
Préstamo DSCR
DSCR de renta de largo plazo, la herramienta correcta cuando la propiedad opera con contratos de arrendamiento largos en lugar de reservas por noche.
Más informaciónPréstamo para extranjeros
Para quien no es ciudadano de Estados Unidos y compra una propiedad de renta corta en Texas, algo común en los mercados de vacaciones del Hill Country y de Galveston.
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Un solo préstamo para 5 o más propiedades de renta corta o de renta tradicional, útil al crecer un portafolio de casas de vacaciones.
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